전세대출 계약금을 반환하고자하는 특약을 넣어 계약을 하고자할 때는 임대인과 협의를 하여야 합니다.
임대인으로서 낙찰받은 부동산을 중개사무소에 매물로 내놓은지 두달정도 지난것 같습니다.
그 사이에 몇 번 전화가 왔고, 다행히 임차하고자 하는 사람이 나타났습니다.
우리나라는 전세라는 제도가 있어 임차인들이 이를 활용할 수 있습니다. 월세보다 저렴한 가격으로 부동산을 임차할 수 있어 임차인이 유리한 제도입니다.
임대인이 전세계약을 하는 이유는 부동산 가격의 상승을 기대하고 레버리지를 일으키는것입니다. 하지만, 제가 강제경매로 낙찰받은 부동산은 시골에 있는 다세대 주택빌라일 뿐이고, 시간이 흐름에 따라 감가상각만이 기다리고 있는 주택입니다. 따라서 저도 월세를 놓고 싶었는데, 월세를 찾는사람은 없었습니다.
전세계약이라도 된것이 다행이라고 생각하고, 전세계약을 위해 몇가지 준비한 것들을 적어보고자합니다. 위임장과 관련서류는 지난번 계약 때 송부했고, 이제 전세특약을 확인해보도록 하겠습니다.
📌나홀로소송 66편 바로가기 – 총비용 및 기간 정리(미반환 전세 보증금의 임차권등기, 전세반환소송, 강제경매, 셀프등기)
📌나홀로소송 67편 바로가기 – 부동산임대 위임장 및 관련서류 첨부 계약하기
나홀로소송 68편 – 전세대출 계약금 반환 특약 후기 및 정리
사실, 이제 임대인이 된 제 입장에서 특약을 설정할 때 임차인 마음대로 다 해도 된다고 하였습니다. 개인인 제가 낙찰받은 이상 특별히 조심할 것도 없는 지역이고, 별일이 없는곳이기 때문입니다. 또한 임차인도 신원이 확실한 사람이니 특약에는 별다른게 없었습니다.
1. 청년전용버팀목 대출 특약
첫 번째 특약이라고 할 만한 것이 청년전용버팀목 대출특약에 협조하여 준다는 것이었습니다.
제 임차인은 청년대출이 가능한 분이었기 때문에 해당 대출을 받아 제 임차 부동산으로 들어오고자 하였습니다.
사실, 임대인이 대출에 대해 협조하여 줄것은 없습니다. 다만, 임차인의 조건이 부적합하여 대출이 안나올 경우가 있습니다. HUG든 HF든 해당 조건에 부합하지 않으면 대출불가가 되는데, 그 때 임차인은 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려달라는 특약을 설정할 수 있습니다.
저도 이런 특약을 설정하였고, 만약 청년버팀목이 거절되어 임차인이 대출이 안나오면 계약금을 전액 반환하여 준다는 특약을 설정하였습니다. 해당 특약은 임차인이 유리한 특약이며, 제입장에서는 임차인 대출 거절시 계약금을 돌려주고 다시 새로운 임차인을 구하여야하는 리스크가 있습니다.
2. 관리비 협의 특약
관리비의 경우 아파트는 간단합니다. 아파트라는 공동주택은 적게는 100여세대, 많게는 몇 천세대로 이루어져있어 공동주택관리사무소가 존재합니다. 회사의 차원으로 존재하는곳도 있고, 주민자치회가 운영하는 곳도 있습니다. 이런곳은 관리규약이 명문화 되어있어 다툼의 여지가 없습니다.
하지만, 빌라 같은 곳의경우 주민들이 관리를 하는 경우가 많습니다. 다른곳에서 관리를 해주지 않고, 주민들이 돈을모아 청소업체나 분리수거업체, 승강기관리, 전기관리를 하는것입니다. 따라서 관리비는 저렴하지만 그만큼 관리가 체계적으로 되지 않을 수 있습니다.
보통은 소유자들이 월마다 대표에게 입금하며, 임차인은 소유주에게 입금하는 형태를 띄고 있습니다. 하지만 이도 빌라마다 모두 다르기 때문에 특약사항에 어떤방식으로 입금할지 명시하여야 합니다.
3. 재직증명서 요구 특약
저는 재직증명서도 요구받았습니다. 이는 임차인에게 무척이나 유리한것으로, 직장이 확실하다면 임대보증금을 돌려주지 않았을 때 위력을 발휘합니다.
실제로 저는 전세사기를 당했을 때, 내용증명을 보낼 수 없어 많은 시간을 허비한 적이 있습니다. 전세사기범들이 자주쓰는 전략으로, 이상한곳에 위장전입을하고 내용증명을 반송시키는 것입니다. 그렇게하면 시간을 질질 끌 수 있습니다.
하지만, 직장이 확실하다면, 해당 직장으로 내용증명을 보내면 단번에 도착하기 때문에 임대보증금 반환이 한결 쉬워집니다. 또한, 임대인의 임금채권을 압류할수도 있기때문에 압박할 수단이 너무 확실합니다. 저도 이런 임대인을 만났더라면 전세사기를 당하지 않았을겁니다.
임차인의 마음을 이해하기 때문에 저는 재직증명서 요구특약도 들어주었습니다.
4. 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요구 특약
다음은 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요구특약입니다.
이 또한 임차인에게 유리한 것으로, 국세와 지방세가 없다는것을 증빙하기 위한것입니다.
만약, 국세 또는 지방세가 있다면 해당 부동산이 언제압류가 될지모릅니다.
지금은 전세보증금보다 후순위로 가지만, 법령개정이전에는 보이지도 않던 국세, 지방세가 갑자기 튀어나와 선순위로 배당을 받아가는 경우가 있었습니다.
이러한 일들을 방지하기 위해 이제는 임대인의 동의없이도 임차인이 지방세완납증명서 등을 발급받아 볼 수 있습니다. 하지만, 사전에 임대인이 이렇게 발급해 주라는 특약을 설정할 수도있습니다.
5. 맺음말
위에서 적어드린 네가지는 특기할만한 특약들입니다. 빌라를 임차하시는분들은 참고해서 특약에 설정하셔도 좋습니다.
4가지 말고도, 특약에는 여러가지를 설정할 수 있습니다. 임차인과 임대인의 사정에 따라 잔금지급일자를 다르게 할 수도있고, 가구, 벽지, 마루등에대한 특약을 설정할 수도있습니다.
하지만 웬만한것들은 대부분 임대차보호법과 부동산임대차 관례에 따른다는 특약도 적기때문에 따로 설정할것이 없습니다.
아무쪼록 임차인, 임대인분들은 이러한 것들을 유념하셔서 안전한 계약하시기 바랍니다.
