지난편까지 배당기일날 출석하는 준비물과 배당표를 살펴보았습니다.
이번에는 가장 중요한 매각대금의 배당순위에 대해서 간단하게 살펴볼까합니다.
사실 배당순위는 우리가 계약하는 순간부터 확인을 하여야 합니다. 하지만, 복잡하고 중개사가 괜찮다고 하는 말만 믿고 우리는 계약을 하게 됩니다. 이 때부터 전세금을 지키기 어려워 지는것 같습니다.
그렇다고해서 계약을 안하자니, 등기부등본상에 문제도 없는것 같고 지금까지 다른 집들을 돌아다닌것도 힘들어서 그냥 계약을 하고 이사를 오고 싶어집니다. 이럴 때 어느정도 등기부등본상의 순위를 볼 수 있다면 조금이나마 전세금을 지킬 수 있지 않을까 합니다.
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나홀로소송 45편-당해세 배당순위 임차인 낙찰자 확인하기
제가 왜 매각대금의 배당순위가 아니라 당해세 배당순위라고 하였냐면, 사실 임차권등기를 하고 전세보증금반환소송, 강제경매까지 진행한 입장에서는 신경쓸것이 당해세밖에 없기 때문입니다. 그외에도 몇가지가 있긴한데 가장 큰것이 세금입니다.
세금은 국가가 임대인에게 받았어야 할 돈입니다. 하지만 받지 못한것입니다.
전세금은 임차인인 우리가 임대인에게 받았어야 할 돈입니다. 하지만 받지 못했습니다.
이렇게 비슷한 입장인 것을 미루어보면, 국가도 채권자의 일종으로 볼 수 있습니다. 어떻게 보면 우리보다 더욱 강력하고 큰 채권자가 나타난 것입니다.
실제로 권한도 우리보다 크고 강력해 ‘당해세’의 경우 임차보증금보다 우선해서 받아갔었습니다.
지금까지는 말이죠. 그나마 2023년 4월에 국세기본법이 개정되면서 법정기일을 따져 순위를 다툴수 있게 되었습니다.
매각대금의 배당순위
매각대금의 일반적인 배당순위는 아래와 같습니다. 설명은 제 입장에서 하도록 하겠습니다. 다세대주택 빌라이고, 최선순위 임차인, 임차권등기, 전세보증금반환소송, 강제경매 완료, 채권자이자 임차인, 셀프낙찰인입니다. 아래 순위는 소송법률지원 사이트를 참고하였습니다.
0순위 집행비용
집행비용이란 강제집행을 하면서 들어간 비용들을 말합니다.
저도 강제집행 시작할 때 법원보관금 150만원과 송달료, 인지대 등을 납부했었죠. 이 비용은 가장먼저 배당을 받습니다.
채권자이자 임차인이자 낙찰인인 우리는 집행비용을 받습니다.
제돈을 제가 받으니 받는다고 하는게 맞는지 모르겠지만요.
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1순위 필요비, 유익비
그다음 제3취득자나 임차인이 지출한 필요비, 유익비를 배당받습니다.
- 필요비 : 부동산을 유지 및 보수하는데 필요한 유지비 혹은 수리비용을 뜻하는 개념. 임대인의 수선의무에 해당하며 아파트 누수비용, 노후 변기교체, 보일러수리비용 등이 있습니다.
- 유익비 : 필요비는 아니지만 물건을 개량하여 증가시키는데 도움이 되는 비용을 뜻하는 개념. 원상회복특약이 있는경우 인정받지 못하며, 아파트의 경우 리모델링 등을 예로들 수 있습니다.
이러한 필요비나 유익비의 경우 대개 특약사항에 인정받지 못하도록 적혀있습니다. 거주에 필요한 일정부분의 수선의무는 임차인에게 하도록하고, 유익비의 경우 원상회복의무특약을 넣는 것입니다.
이러한 것들을 피하고 싶어도 대부분 임대인들은 넣고 있으며 관례처럼 굳어지고 있습니다.
임차인 셀프낙찰을 한 우리에게는 해당사항은 없다고 보시면 됩니다.
2순위 최우선변제금
2순위의 최우선변제금은 두가지가 있습니다.
첫 번째는 주택 또는 상가의 최우선변제금입니다. 이 최우선변제금은 요즘 빌라왕, 전세사기 등에 해당하시면 받을 확률이 높습니다.
다가구 주택의경우 한 명의 명의아래 여러 가구가 있기 때문에, 최우선변제금으로 본인의 보증금을 충당하게 될겁니다. 저와 같은 빌라에 거주하셨다면 다세대 주택일것이고, 그렇다면 주택에 해당하는 최우선변제금은 없습니다.
두 번째는 임금채권입니다. 만약, 임금채권에 해당하는 것이 배당요구를 하였다면 배당요구 종기일에 확인이 가능하였을것으로 생각됩니다. 배당요구종기일이 지났는데도 임금채권에 대한 청구가 없었다면 일단 우리 앞의 선순위는 없다고 보시면 됩니다.
3순위 국세와 지방세 중 당해세(법정기일이 빠른경우)
이 당해세라는것이 문제인데, 당해세란, 해당 목적물 부동산에 부과된 조세, 가산세를 말합니다.
국세로는 종합부동산세, 상속세, 증여세가 있습니다.
지방세로는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있습니다.
저와 같이 빌라를 셀프소송 중이시라면 이중 신경쓸것은 종합부동산세, 재산세정도가 일반적이라고 생각하시면 됩니다.
위에서도 말씀드렸지만, 2023년 4월 27일 개정이전 당해세는 법정기일에 상관없이 무조건 임차보증금보다 우선하였습니다. 정말 강력한 채권자인 국가가 있었던 것입니다. 부동산 가액이 크면클수록 당해세는 커지니 제가 낙찰받을 금액이 적어지는 효과가 나게 됩니다.
다만, 이제는 법정기일을 따져 확정일자보다 늦은 법정기일의 당해세는 순위에서 밀리게 됩니다. 등기부등본상 확정일자 이전의 압류만 없으면 됩니다.
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4순위 조세채권
3순위의 당해세도 조세채권이라고 할 수 있지만, 그다음 조세채권들이 또다시 배당받습니다. 이러한 조세채권도 법정기일이 확정일자보다는 빨라야합니다. 하지만, 당해세가 아닌 조세채권이기 때문에 그 금액이 크다면, 우리는 배당을 받지 못할 수 도 있습니다.
이를 악용하여 전세사기도 가능했고, 빌라왕 전세사기사태도 60억에 달하는 조세채권때문에 경매진행이 불가능해 조세채권을 안분한다는 기사가 있었습니다.
이 4순위의 조세채권이 무서운게, 저도 배당요구종기일 이후 발생한 조세채권이 배당기일 이전에 교부청구가 되었습니다. 만약, 법정기일이 제 확정일자보다 빨랐다면 제 배당금은 또다시 깎입니다.
5순위 공과금
5순위의 공과금도 납부기한이 확정일자보다 빠르다면 먼저 배당받습니다. 일반적으로 4대보험으로 불리는 건강보험, 고용보험, 산재보험, 연금보험입니다.
이 역시 등기부등본상 확정일자 이전에 압류 혹은 가압류가 없다면 안심하셔도 됩니다.
6순위 저당권부채권, 확정일자부 전세보증금
드디어 제가 배당순위에 들어왔네요. 6번째로 받을 수 있습니다. 물론 저보다 앞의 법정기일 혹은 납부기일이 없으면 가장 먼저 받게되지만, 배당표가 확정될 때까지는 찝찝함을 지울수가 없습니다.
저는 다행히 제가 1순위로 배당받게 되었지만요.
7순위 일반임금채권
최우선변제금을 제외한 일반임금채권이 배당받습니다.
8순위 조세채권
확정일자보다 법정기일이 늦은 세금이 배당받습니다.
9순위 공과금
확정일자보다 납부기일이 늦은 공과금이 배당받습니다.
10순위 일반채권
그다음 순위의 근저당권자, 가압류권자 등등 일반채권입니다.
만약 배당받지 못하면 소멸하고 임대인의 다른 재산을 찾아 다시 가압류 등을 걸어야합니다.
제 물건에도 가압류가 5~6개 있었는데 이사람들도 모두 피해자입니다. 임차인에게 돈을 빌려주었거나, 돈을 받을것이 있는데 받지 못한 사람들이죠. 채무자(임대인)는 처벌받지 않습니다. 그냥 사업하다가 실수를 했다고 생각할 뿐이겠죠. 채권자들은 또다시 임대인의 재산을 찾아 기약없는 가압류만 걸뿐입니다.
배당요구일 이후의 당해세 교부청구권
제 경매사건의 경우 무난하게 흘러가나 싶었는데, 또다시 어려운일이 나타났습니다.
사실 변호사나 법무사를 고용해서 하시면 별로 큰 일도 아닌데, 전자소송으로 셀프소송을 진행하다보니 예상치못한곳에서 문제점이 발생하면 당황하게 됩니다.
문제는 배당요구 종기일은 한참지났는데 아래와 같이 교부청구서가 날아온것입니다.
우측 상단에 보면 배당종기일은 2023년 1월 2일이었는데, 해당 교부청구서는 2023년 10월 12일에 왔습니다.
이 교부청구서가 온 이유를 생각하면 아래와 같습니다.
- 해당 교부청구서는 임대인에 대한 채권을 가지고있는 국가가 조세채권을 행사한것이다.
- ‘당해세’는 69,020원, 69,040원으로 총 138,060원이다.
- 법령 개정전이라면 당해세는 법정기일에 상관없이 확정일자부 임차인채권에 우선한다.
- ‘당해세’가 아니더라도 8순위에 해당하는 조세채권이 2,415,740원이 있다.
- 임차인이 전세사기를 당했든 말든 국가의 세금은 우선하므로 받을 수 있겠다. 교부청구하자
이런 프로세스에 의해 청구가 되었을겁니다. 뭐 기관에서 일을 하는것이기 때문에 공무원들은 본인의 일에 충실한 것이죠. 다행히 법이 개정되어 확정일자보다 늦은 아래의 당해세는 배당을 받지 못하게 되었습니다. 법 개정이 없었으면 당해세는 배당 받았을겁니다.
맺음말
오늘은 매각대금 배당순위에 대해서 살펴보았습니다.
사실, 전세 계약서를 작성할 때 가장먼저 따져보아야할 것이 바로 이것이 아닌가 싶습니다. 등기부등본상의 순위를 살펴보고, 임대인의 능력을 보고, 그런다음에 제돈을 빌려줄 수 있는것이니까요.이제는 1억, 2억, 3억을 빌려주는데 그냥 서류한장보고, 중개사말만 믿고 빌려주는 시대는 지나간 것 같습니다.
공인중개사의 공증력도 키우고 법도 개정한다고 하지만, 아직 첫발을 내딛은 정도인 것 같습니다. 요즘 이렇게 전세사기가 화두가 되지 않았더라면 법개정 등도 없었을 것이구요.
그리고 사실 요즘이 아니더라도 전세사기, 전세보증금 미반환은 항상 많이 있어왔습니다. 그나마 지금이라도 대책을 마련해주는 정부에 감사함을 표현해야 할지도 모르겠습니다.
전세보증금을 받지 못하면서 사회 시스템이나 부동산 계약 흐름이 어찌됐든 재산을 다룰때는 항상 공부를 해야겠다는 생각이 듭니다.