다가구주택 최우선변제권 근저당과 순위비교

다가구 주택은 원룸과 같이 건물의 주인이 하나이고, 등기부가 하나인 건물을 말합니다. 다세대 주택은 아파트나 빌라와 같이 건물주인이 각 주거공간마다 다른경우를 말합니다.
그렇다면, 이 때 대항력과 전입신고 그리고 확정일자를 마치기 전에 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 될까요?

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나홀로공부 2편 – 다가구주택 최우선변제권 근저당과 순위비교

지난 포스팅에서는 전입신고와 대항력, 확정일자에 대해서 알아보았습니다.
또한 확정일자를 설정했을 때 우선변제권이 생기는것도 확인했습니다.
하지만 이 우선변제권이라는 것은 추후 설정되는 다른 권리에 대해 순위를 보장받아 우선한다는것입니다.

오늘 알아볼것은 최우선변제권이라는 것입니다. 최우선변제권이라는 명칭은 주택임대차보호법에 정식명칭은 아니지만, 우선변제권과 구분하기 위해 이렇게 부르는것 같습니다.
최우선변제권에 대해 간단히 공부해 보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법의 최우선변제권

주택임대차보호법의 최우선변제권을 살펴보려면 제8조(보증금 중 일정액의 보호)를 살펴보아야 합니다.

해당 조항에서는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 되어있습니다. 이는 사회적으로 상대적 약자인 주택임차인을 보호해주기 위한 조치라고 할 수 있습니다. 법조항 자체도 주택임대차 보호법이니 얼마다 임차인을 보호하려고 했는지 알 수 있습니다.

하지만, 아직도 우리 사회에는 임차인이 보호받지 못하는 경우가 많습니다.
보증금 중 일정액을 보호받기 위해서는 지역별로 상한선이 있기 때문입니다.
이 때문에 전세사기 혹은 깡통전세 피해자중 70% 이상이 최우선변제권을 받을 수 없는 사람들이라는 뉴스도 나오곤 합니다.

📌경기도 전세피해지원센터 방문, 전화 상담후기

이런경우에는 전세피해지원센터에 먼저 문의하여 상담을 받아보시는것이 좋습니다.
무료로 변호사, 법무사, 중개사, HUG의 상담을 받을 수 있으니 꼭 활용하시기 바랍니다.

최우선변제권 보장 범위 알아보기

최우선변제권의 보장 범위는 주택임대차 보호법 시행령 제10조에서 제시하고 있습니다.
이러한 범위는 개정년도를 보시다시피 계속해서 인상되고 있긴합니다.
하지만, 그 범위가 지나치게 조금씩 인상되고 있어 아직도 더 올려야 한다는 말이 많습니다.

또한 2항에 보면 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는경우 50%까지만 우선변제권이 있다고 되어있습니다.

1억의 가치가 있는 주택에 4천만원의 근저당과 6천만원의 임차권자가 후순위로 들어갔다고 합시다.

그렇다면, 4천만원의 근저당권자에 의해 경매가 개시되었을 때, 임차권자는 주택가액 2분의 1인 5천만원에 대해서만 우선변제를 받으므로, 5천만원을 먼저받고, 근저당권자가 후순위로 배당을 받습니다. 남은금액이 있다면, 임차권자가 받지 못한 1천만원을 배당받을 수 있을것입니다.

최우선변제 보증금 한도

위에서 말씀드린 범위는 만약 경매로 넘어갔을 때 내가 받을 수 있는 보증금의 한도입니다.
단, 받기 위해선 아래의 보증금 이하여야 가능합니다.

최우선변제권과 우선변제권 차이

그렇다면, 최우선변제권과 우선변제권의 차이는 무엇일까요?
최우선변제권은 다가구 주택이든, 다세대 주택이든 다른 담보물권이 뭐가있든 기준만 맞으면 1등으로 임차보증금을 보장해주겠다는 것입니다.
이에 반해, 우선변제권은 후순위 담보물권에 대해서만 우선합니다. 대항력과 확정일자 이후에 생기는 담보물권보다는 우선한다는것입니다.

다가구주택에서의 최우선변제권

그렇다면, 다가구주택에서 최우선변제권이 중요한 이유는 무엇일까요?
바로 등기부가 하나이기 때문입니다. 이 건물을 담보로하여 근저당권이 설정되어 있을 확률이 매우높습니다. 그렇게 받은 대출금으로 본 건물을 짓는경우가 많기 때문입니다. 그 이후에 입주하는 입주민들의 보증금으로 대출금을 일부 갚습니다.

이 때, 근저당권자가 강제경매를 집행한다면, 그 담보물권보다 우선하여 보증금을 받을 수 있어 안전해 보입니다. 이를 이용해서 중개사들이 근저당이 있어도 최우선변제가 가능하기 때문에 걱정하지 말라는 것입니다. 다만, 이 때도 근저당권의 설정일자가 중요합니다.

근저당권의 설정일자에 따라 주택임차권보호법을 적용받기 때문입니다. 이는, 내가 법에 의해 보장받을 수 있는 금액이 다를 수 있다는 것이므로, 꼭 법제처에서 보장금액을 확인하고 계약에 임하시기 바랍니다.

주택임대차 보호법은 아래의 년도에 개정된 이력이 있습니다.

1. 1990.2.19.
2. 1995.10.19.
3. 2001.9.15.
4. 2008.8.21.
5. 2010.7.26.
6. 2014.1.1.
7. 2016.3.31.
8. 2018.9.18.
9. 2021.5.11.
10. 2023.2.21.

2024년 2월 기준 현재 최우선변제권 보장금액표

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