전입신고를 하는 이유는 대항력을 유지하기 위함입니다. 대항력을 가지고 있어야 추후 확정일자를 함께 취득해 전세보증금을 받지 못하더라도 순위를 유지하여 경매에서 배당을 받을 수 있기 때문입니다.
하지만, 전세제도라는 것이 2년마다 재계약을 하여야하고, 우리는 이사를 갈 수 있습니다. 이 때 보증금을 돌려받지 못하면 이사를 갈집의 전입신고를 또 하지 못하는 것이 아닌가 하는 궁금증이 생길 수 있습니다.
오늘은 이에 대한 것을 공부해서 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.
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나홀로공부 1편 – 전입신고 가족도 대항력이 유지될까?
전세사기를 당하고 부동산 소송과 강제경매를 혼자 진행하다 보니, 어느정도 지식이 쌓였습니다. 처음 준비할 때는 막막했지만, 하고나니 어느정도 보이는것도 있습니다.
또한 셀프낙찰을 받아 이제는 임대인의 입장이 되어보이 또다른 것들이 보이기도 합니다.
그리고 저는 네이버 지식인 활동도 하고 있는데, 질문을 주시는 분들을 보면 너무 아무것도 모르는 분들이 많습니다.
그런데 이는 당연한 것이 저도 그랬고, 아무도 가르쳐주지 않았기 때문에 어쩔 수 없는 것 같습니다.
심지어 우리가 중개수수료를 내고 우리를 도와주어야 하는 공인중개사마저도 본인들의 중개료를 벌어야 하기 때문에 거래성사가 우선이고 거래의 안전은 뒷전입니다.
그렇기 때문에 공부가 필요하다고 생각했고, 나중에 부동산 거래를 더 하게 될 수 있으니 이는 자산이 될 것이라고 생각하며 블로그에 간단하게 글을 작성해 보고자 합니다.
전입신고는 어디서 할까?
전입신고는 시군구청장에게 하시면됩니다.
거주하시는 지자체의 시청, 군청, 구청에 가셔서 하시면 됩니다.
그러나 요즘은 정부24에서 바로 진행하실 수도 있습니다.
온라인으로 전입신고가 가능해진 시대가 된것입니다.
위의 사진을 보시듯 정부24 홈페이지를 방문하셔서 전입신고를 검색하시면 바로 신고가 가능합니다. 처리기간은 즉시 되며, 수수료 또한 없습니다.
전입신고 기간 알아보기
전입신고의 기간은 주민등록법상 14일 이내입니다.
거주지가 이동된다면 전입신고를 반드시 하여야 하는것입니다.
만약 이를 어기거나 허위로 하게된다면 처벌을 받을 수 있습니다.
전입신고와 대항력
전세를 사는 사람 혹은 월세를 계약하는 사람들은 전입신고를 대부분 하게 됩니다.
물론 사정이 있어서 하지 않는 사람들도 있겠지만, 그런 사람들이라면 보증금을 불완전한 상태로 두고 거주하는 것입니다.
간혹 전입신고를 잊고 산다는 분들이 있는데, 문제가 생기지 않는다면 상관없지만, 문제가 생기기 시작하면 바로잡기가 너무 힘들어지므로 임차권 계약 후에는 반드시 전입신고를 하도록 하여야 합니다.
이렇게 전입신고를 해야 하는이유는 바로 ‘대항력’ 때문입니다.
대항력은 내가 이 집에 임차권을 가지고 있다고 주장할 수 있는 권리입니다.
대항력이 생기면, 추후 전세금을 받지 못해 소송을 하게 되었을 때, 순위를 보전하실 수 있습니다.
만약 제 임차권 이후로 근저당 등 채권이 생기더라도 순위를 보전할 수 있습니다. 물론 이를 위해서는 ‘확정일자’도 함께 받아야 합니다.
대항력은 주택임대차보호법 제3조 1항에서 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마친 때, 그 다음날 부터 제3자에게 효력이 생긴다고 되어있습니다.
따라서 이사를하고 전입신고를 한 후 밤 12시가 지나면 제3자에게 내가 이 집의 임차인이라는 것을 주장할 수 있게 됩니다.
확정일자와 우선변제권 알아보기
대항력으로 제3자에게 주장할 수 있게 되었다면, 확정일자를 취득하여 우선변제권 까지 확보하여야 합니다.
우선변제권이 있어야 강제경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
결국 주택의 인도, 전입신고, 대항력 세 가지가 모두 갖춰졌을 때 그나마 안심하고 임차계약을 할 수 있게 됩니다.
이는 최소한의 안전장치이고, 여기에 전세보증보험까지 진행한다면 더욱 안심할 수 있을 것입니다.
전입신고를 가족이 했을 경우 대항력은?
전입신고를 가족이 하게 될 경우가 있습니다.
처음에는 본인이 했지만, 계약만료가 되어 이사를 하여야 하고, 그 이사할 집이 미리 계약이 되었다면, 그 집에도 전입신고를 하여야 대항력을 취득할 수 있습니다.
이럴 때는 가족을 해당 집에 전입신고하여 대항력을 유지하시면 됩니다.
만약 본인 혼자 전입신고가 되어있었다면, 다른 가족을 새로 전입시키고 본인이 이사를 가셔도 됩니다.
단, 여기서 주의하실점은 대항력은 다음날 0시에 효력이 생기기 때문에 본인이 같은날 이사를 하면 안되고, 다음날 이사를 하여야 한다는 점입니다.
배우자, 자녀 등의 가족이라고 1996년에 판결(95다30338)이 났으니, 걱정하지 마시고 이사를 하셔도 됩니다. 그렇게 하셔도 대항력은 유지되고, 확정일자까지 있다면 우선변제권을 유지하실 수 있습니다.
만약 계속하여 전세보증금을 받지 못한다면 임차권등기를 하시고, 전세보증금 반환소송과 강제경매를 함께 진행하시기 바랍니다.
맺음말
오늘은 전입신고와 확정일자, 대항력 그리고 가족의 전입신고 효력까지 알아보았습니다.만약, 전입신고에 대해 좀 더 알게 되는것들이 있다면 하나씩 업데이트 해보도록 하겠습니다.
세 가지와 함께 보증보험까지 가입하여 최소한의 안전장치를 가지고 전월세계약을 진행하시기 바랍니다.
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