[나홀로소송 3편]전세계약 해지통보 내용증명 반송 대응하기
지난편까지는 임대차계약과 갱신거절 내용증명에 대해 알아보았습니다.
나홀로소송 1편 보러가기 – 신축빌라 임대차계약의 허점 및 대비하기
나홀로소송 2편 보러가기 – 임대차계약의 연장과 갱신거절, 내용증명
내용증명이란 우체국에서 등기를 통해 어떠한 사항을 증명하는 것입니다.
공신력있는 공공기관인 우체국이 보증을 서주는 셈이라고 할 수 있습니다.
따라서 문서 자체에 법적인 효력은 없지만, 그 내용을 공증해주는 관습적인 효력이 있습니다.
일반적인 계약의 경우 그냥 전세금, 보증금의 지급을 천천히 하거나 밍기적대는 경우라면 내용증명이 압박하는 효력이 상당합니다.
변호사, 법무사 등에게 수수료를 주고 법률사무소 봉투로 보내면 임대인에게 대금지급 압박효과가 올라가기도 합니다. 하지만 가성비면에서는 셀프로 내용증명을 작성하는 것이 낫습니다.
어쨌든, 법원에서도 내용증명을 문자나 전화보다 더 효력을 인정해주는 것 같습니다.
전세계약 해지통보를 내용증명으로 전세계약해지 통보를 하는 방법을 저번 포스팅에서 알아보았습니다.(문자, 전화로 해도 됩니다만, 우리는 사기당한 임차인)
나홀로 소송 2편-임대차계약의 연장과 갱신거절, 내용증명
그런데, 깡통전세, 신축빌라 등의 전세계약을 하고 계셨던 분들은 애초에 돈받을 확률이 희박합니다.
처음부터 사기칠 생각으로 임대인이 전세계약을 했을 확률이 상당합니다.
계약해지 시점에서 이러한 사항을 아셨다면 시간이 생명이니 빨리빨리 움직이셔야합니다. 그렇기 때문에 내용증명을 보내는 것인데, 임대인이 내용증명을 받을리 없습니다. 내용증명이 반송되는 것입니다.
우리의 임대인은 처음부터 이러한 상황까지 다 계산하고 본인의 사업을 굴린것입니다.
이렇게 지체되는 시간도 모두 임대인의 편입니다. 임차인의 편은 없습니다.
내용증명은 십중팔구 반송될텐데, 이럴 때 어떻게 대응해야하는지,
저는 어떻게 대응하였는지 적어보도록 하겠습니다.
글을 읽기전에, 저는 전문 법조인이 아닌 한 개인으로써 셀프 소송 경험담을 적는것이니 해당 글은 참고만 해주시고 전문 상담은 법률구조공단, 변호사, 법무사분들에게 문의해주시기 바랍니다.
법률구조공단 이용방법 및 후기는 나중에 다시 포스팅 해보도록 하겠습니다.
내용증명 반송 유형
내용증명의 배달방식은 일반 등기와 같습니다. 그렇기 때문에 등기비용(1300원)을 받는 것이겠죠.
등기는 우체국 집배원이 직접 받는이의 주소에 방문하여 받는사람의 신원을 확인하고 수령확인까지 하게됩니다. 우체국 집배원은 공무원이고, 공무집행을 한것이니 법원에서도 등기로 전달된 내용증명의 내용을 수령자가 확인했다고 추정할 수 있습니다.
내용증명은 원칙상 본인이 받아야 하지만, 가족이나 직장동료가 받는경우가 있습니다.
이럴경우는 법리관계를 다투어야 하겠지만, 안받은것보다는 낫다고 봅니다.
통지가 된것으로 생각할 여지가 있다고 생각합니다.
하지만, 오늘은 아예 받지 않는 경우를 살펴보겠습니다.
내용증명의 반송유형은 아래와 같습니다.
1. 수취인부재
수취인 부재란 수취인이 없을 경우입니다. 법원서류같은경우에는 반드시 본인이 받아야하지만, 내용증명의 경우 일반등기와 같기때문에 가족이나 직장동료의 신원을 확인하고 교부할 수 있습니다.
하지만 주소와 수취인이 일치하지 않거나, 해당 주소에 수취인이 살고 있지않은경우 수취인 부재로 반송됩니다.
2. 폐문부재
폐문부재란 문이 닫혀있고 사람이 없는경우입니다. 수취인 부재는 주소와 수취인이 일치하지 않는 경우이지만, 폐문부재는 주소와 수취인은 일치하지만 사람이 없는 경우입니다.
등기의 경우 통상 두번정도 방문하므로 두번의 방문시 집에 없다면 폐문부재로 반송됩니다.
직장인이나 사업하는 사람이라면 평일 낮시간에 집에 사람이 없을 확률이 높으므로 가장 많은 반송사유가 될 수 있습니다.
만약 집에 없더라도 우체부가 오면 인기척을 내지않고 있으면 반송시킬 수 있는 방법입니다.
3. 수취인불명
수취인 불명이란 주소와 수취인의 정보가 일치하지 않는 경우입니다.
주소에 수취인자체가 등록되지 않은 경우로, 주민등록과 기재한 정보가 일치하지 않는 경우라고 할 수 있습니다.
4. 주소불명
주소불명이란 주소를 잘못기재한 경우, 주소를 알아볼 수 없는경우입니다.
글씨를 잘 못써서 집배원이 주소를 알아볼 수 없다거나, 주소를 다른데로 착각하여 오기한경우, 해당 주소가 없는 주소인경우 등입니다.
최근 도로명주소가 시행되면서 지번주소와 도로명주소를 혼용하여 작성하면 주소불명으로 반송될 수 있습니다.
또한 글씨를 못쓰기 때문에 프린트를하여 봉투에 붙였는데, 붙인 주소종이가 떨어지면 주소불명이 됩니다.요즘은 봉투에 써진 글씨를 전산으로 다시 타이핑하여 적고, 영수증을 돌려주면 그곳에 주소가 적혀있기도 하지만, 저희는 시간이 생명이므로 두 번, 세 번 확인하고 내용증명을 보내야 합니다.
5. 이사불명
이사불명이란 해당 주소에 방문하여 내용증명을 전달하려 했지만, 수취인이 이사갔다고 전달 받은 경우입니다. 이 방법도 많은 사기꾼들이 사용하는 방법입니다.
부인을 대신 내보내 이사갔다고 하면 집배원은 확인할 길이 없습니다.
강제집행 할 법적 근거도 없고, 명분도 없습니다.
집배원의 입장에서는 일반 등기우편 일 뿐입니다. 이사가서 못받는것을 억지로 줄 수 도 없습니다.
이 방법은 집배원이 방문하였는데, 첫배달에 이사갔다고하면 바로 반송되므로 김이 빠지는 경우라고 할 수 있습니다.
나의 내용증명 반송 사례
저는 두 번의 내용증명을 보냈습니다만 아래 보시다시피 한 번은 폐문부재, 한 번은 이사불명으로 반송되었습니다.
아래는 제가 임대인에게 처음 전세계약 해지 통보를 내용증명으로 보낸 것입니다.
물론 그전에 문자와 전화도 했습니다. 문자+전화+내용증명 세가지를 모두 하셔야합니다.
우리는 일반적인 경우가 아니니까요. 아래는 제가 프린트해서 주소를 붙여 임대인의 계약서 주소로 보낸 것입니다. 제가 보낼 수 있는 주소는 계약서에 적혀있는 임대인의 주소밖에 없습니다.
직접전화해서 주소를 물어볼 수도 없는 노릇이고, 물어본다해도 정직하게 잘 대답해주지 않습니다.
그럴거면 전세금을 돌려주었겠죠.
아래는 제가 처음 보낸 내용증명입니다. 1번을 보시면 수취인불명이라고 되어있습니다.
계약서에 주소를 다른곳을 적은것인지, 아닌지 모르지만 주소와 수취인 정보가 일치하지 않는것 같습니다. 살고계신분이 이사갔다고 이야기를 해준것 같습니다.
2번을 보니 이사라고 적혀있는 것을 볼 수 있습니다.
임대인이 이사를 갔다면 그 곳으로 다시 내용증명을 보내야겠죠?
임대인의 주민등록 주소를 알아보는 방법은 아래에 적어드리도록 하겠습니다.
두 번째로 임대인의 주소로 보낸 내용증명입니다. 1번을 보시면 폐문부재라고 되어있습니다.
임대인의 주소지에 방문하였지만 문이 닫혀있고 인기척이없어 송달이 되지 않았죠.
대한민국은 선진국이기 때문에 몇 천원의 수수료로 공무원인 집배원이 두번까지 방문을 해줍니다.
아래사진의 2번을 보시면 이사감의 사유로 송달되지 않았습니다.
오른쪽에 이사라고 크게 써둔것으로 보아 문은 열어주었으나 임대인이 이사갔다고 말을 전해준 모양입니다. 이사를 갔는지 안갔는지는 알 수 없습니다.
주민등록이 되어있는 주소에서도 이사불명으로 내용증명이 반송이 되었습니다.
이미 임대인은 돈을 안주기로 마음을 먹은듯합니다.
이렇게 내용증명 한 개를 두번 보내고 반송되면 2~3주는 소요됩니다.
얼마나 장기전이 될지 알수 없습니다. 무엇이든 서두르셔야 합니다.
이렇게 두번의 내용증명 반송이 되면 할 수 있는 것은 다한것입니다.
이제 소송을 진행할 것인지, 지급명령을 신청할 것인지, 임대차 분쟁조정위원회에 의뢰할 것인지 선택하셔야합니다. 어떤 선택을 하느냐에 따라 시간이 좌우됩니다.
그 전에 내용증명 반송시 어떻게 해서 임대인의 주소를 알아냈는지 아래에 적어드리도록 하겠습니다.
임대인의 초본 발급받기
임대인의 초본을 발급받기 위해서는 아래와 같은 준비물이 필요합니다.
- 반송된 내용증명우편물(봉투, 서류모두 가져가세요)
- 임대차계약서(채권자, 채무자 권리확인증명서류)
인터넷에 찾아보면 이해관계사실확인서나 공증서류 등이 필요하다고 되어있습니다.
이런 서류가 있다면 좋습니다. 누가 좋냐면 공무원이 좋습니다.
공무원의 책임이 행정사 도움으로 덜어집니다. 하지만 이런 서류는 필요없습니다. 관련 법령은 아래와 같습니다.
아래는 주민등록법 제29조 2항 6호입니다.
채권채무관계가 있는 경우 주민등록표 초본에 한정하여 이해관계인이 발급받을 수 있다는 규정입니다.
임차인과 임대인은 채권채무관계가 있습니다.
임차인은 차임(전세금)을 지급하고 임대인은 대가(부동산 임대)를 지급한 계약이니까요.
그렇다면 증명자료는 어떤것이 필요한지 알아보겠습니다.
아래는 공무원들의 주민등록 질의회신사례집입니다.
다만 제가 찾은 자료는 예전것이라 최근 2021년 것을 링크해드리도록 하겠습니다.
아래 보시면 위 조항에 해당하는 자가 주민등록 초본을 발급받는경우를 자세히 말해주고 있습니다.
저희는 주민등록법 시행령 별표2 제4호에 규정된 채권채무관계의 개인이라고 볼 수 있습니다.
그렇다면 증명자료는 계약서, 반송된 내용증명입니다.
위에 적어드린것과 같다고 할 수 있습니다.
제가 왜 이러한 자료들을 알게되었냐면, 제가 있던 지역의 주민센터에서는 반송된 내용증명과 계약서로 임대인의 초본을 주지 않았기 때문입니다.
저는 인터넷에서 이러한 자료를 이미 보고 갔는데도 말이 안통했습니다.
다만 그 공무원 분을 욕할 생각은 없습니다. 공무원들도 모든 법과 사례를 외울 순 없으니까요.
하지만 이렇게 공개되어있는 자료를 한번만 검토해 주었으면 좋았을걸 하는 마음은 있습니다.
우리는 시간이 없으니까 말입니다.
저는 이 자료들을 출력해서 다른 주민센터에 방문해서 무리없이 임대인의 초본을 발급받았고,
두 번째내용증명을 보냈습니다. 여기서 또 알아두셔야 할 것은 한 지역의 주민센터에서 초본을 주지 않는다면, 다른 주민센터나 시군구청을 찾아보시라는 겁니다. 공무원에 따라 일처리가 방식이 다르기 때문에 바로 해주는 곳들도 있습니다.
물론 이렇게 힘들게 보낸 내용증명도 저는 반송되었지만요.(당연)
맺음말
오늘은 전세계약해지 통보를 내용증명으로 하고, 반송되었을 경우 임대인의 초본을 발급받아 보내는 방법을 알아보았습니다.
만약, 이 정보들을 보여주어도 담당 공무원이 절대 안된다고 할 경우, 또 다른 방법이 있습니다.
임차권등기를 하게 되면 법원서류를 보내게 됩니다.
이때, 또다시 반송된다면 이번에는 법원의 주소보정서가 내려오게됩니다.
이 보정서와 반송된 내용증명, 계약서 등을 가지고 간다면 무조건 임대인의 초본을 내어줍니다.
시간을 아끼시려면 변호사, 법무사에 위임하시기 바랍니다.
하지만 조금만 공부하면 혼자서도 할 수 있습니다. 한번 도전해보시기 바랍니다.
다음 포스팅은 임차권 등기로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. 보증금회수를 응원합니다.