[나홀로소송 2편]임대차계약의 연장과 내용증명
지난편에서는 임대차계약시 허점과 대비하는 방법에 대해 알아보았습니다.
나홀로소송 1편 보러가기 – 신축빌라 임대차계약의 허점 및 대비하기
임대차 계약은 보통 2년으로 계약을 합니다. 1년으로 하는 경우도 적긴 하지만 존재합니다. 이렇게 연장이 되는 경우 집주인과 정식 계약서를 다시 작성하는 경우도 있지만, 구두로 연장을 하거나 아예 말을 하지않 는 경우가 있습니다. 또한 내용증명을 보내는 방법도 있습니다.
오늘은 임대차 계약을 연장하는 방법에는 어떠한 것들이 있는지, 어떤 차이점이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 또한 저의 경우 어떻게 진행이 됐는지도 말씀드려 보겠습니다.
임대차계약의 연장
임대차계약의 연장은 정식계약에 의한 연장이 있고, 묵시적계약에 의한 연장이 있습니다.
1. 정식계약에 의한 연장
정식계약에 의한 연장은 합의에 의한 계약갱신을하고, 계약서를 작성함으로써 성립됩니다. 임대차 계약의 조건을 변경하지 않는다면, 구두로 합의 후에 기존의 계약서의 특이사항이나 여백에 새로운 조건을 적기도 합니다. 만약 전세보증금의 변동이 있거나 계약기간의 변동 등이 있다면 새로운 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이런경우에도 기존 계약서에 작성하는 관습이 있지만, 그렇게 하는 것보다 새로 계약서를 작성한다면 구 계약서와 신계약서로 관리하기가 편리하기 때문입니다.
이 때 가장 중요한것은, 임대차보증금의 증액이 있는경우에는 확정일자를 다시받아야 한다는것입니다. 따라서 갱신이전의 권리보다 늦어지기 때문에 잘 생각하시고 갱신하셔야 합니다.
2. 묵시적계약에 의한 연장
임대차계약은 묵시적 갱신이 가능합니다. 이는 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하기 위해 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.
임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 갱신됩니다. 그러므로 임대인이 임차인 둘다 가만히 있는 경우는 자동으로 계약이 갱신 되는 것입니다. 갱신 거절의 통지는 문자, 전화로 해도 되고 내용증명으로 해도 됩니다.다만, 임차인이 임대료를 2회 이상 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반(임차 목적물의 훼손 등)하는 경우 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
묵시적 갱신을 하게 되면 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주되며, 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 따라서 조건을 변경하지 않는 경우에는 묵시적계약의 갱신을 하셔도 됩니다. 하지만, 임차인이 이사를 가야 하는 경우 임대인이 따로 연락이 없다면 미리 연락해서 갱신거절의 통지를 하시는 것이 좋습니다.
임대차계약의 해지
임대차 계약의 해지는 갱신거절의 통지를 함으로써 성립한다고 하였습니다. 보통의 관습 대로라면 해지할 때 증거가 잘 남는 문자로 하는 경우가 보통입니다. 전화로 하는 경우도 있습니다. 하지만 소송까지 가게 되는 경우는 해지부터가 문제입니다. 왜냐하면 임대인이 돈을 돌려주지 않기로 마음을 먹거나 돈을 돌려줄 능력이 없다면 해지부터 어렵기 때문입니다.
만약 해지를 한다고 임대인이 동의를 하고 돌려준다고 해도 차일피일 일자를 미루는 경우가 대부분입니다. 따라서 문자나 전화로 통지를 하고, 임대인이 다음 임차권자를 구하거나 부동산에 매물로 내놓는 것을 미룬다면, 임대차 계약 해지를 위한 내용증명을 보내야 할 때입니다.
내용증명을 보내야할 때
1. 계약해지시점의 내용증명
계약 해지 시점에서 문자나 전화가 아닌 내용증명을 먼저 보내는 것은 좋지 않습니다. 공식적인 기록은 남지만 임대인은 제 임차보증금을 가지고 있기 때문에 돈을 주는 입장에서 기분이 상하기 때문입니다. 정상적인 임대차 관계라면, 문자나 전화로 먼저 임대차 계약해지를 요구하세요. 그 후 돌려주지 않을 때 내용증명을 보내시면 됩니다.
2. 해지후 전세금 또는 보증금을 돌려주지 않을 경우
임대차계약의 갱신거절을 하여 계약해지의 통보를 하였는데 전세금, 임차보증금을 돌려주지 않는다면 내용증명을 보내야 합니다. 소송의 기간은 상당히 길고, 시간이 길수록 임대인은 돈을 가지고 있을 시간이 많아집니다. 결국 시간은 임대인의 편입니다. 따라서 임대인은 시간을 계속해서 끌 것입니다.
임차인입장에서는 시간이 없습니다. 보증금의 돈을 어서 받아야 이사도 가고 대출도 갚을 수 있습니다. 보증금을 받지 못한다면 또다시 대출을 받거나 계획된 이사를 할 수 없습니다. 내용증명을 우선 보내시기 바랍니다. 문자나 전화로 갱신거절을 할 경우에도 문자를 캡쳐하고 저장하고, 전화는 녹음을 해두셔야 합니다. 가장 중요한 사항입니다. 그리고 나서 내용증명도 보내시기 바랍니다. 내용증명은 계약서의 임차인 주소가 적혀있으니 우선 그 주소로 보내시면 됩니다.
나의 임대차계약의 갱신 거절
저의 경우 임대차 계약이 묵시적 갱신으로 연장되었습니다. 5년 이상 지냈는데, 그렇다면 2번의 묵시적 갱신이 된 것입니다. 그 당시에는 따로 임대인과 연락할 필요도 없고 계속해서 같은 조건으로 갱신이 되니 편하게 지낼 수 있다고 생각했습니다. 하지만 이렇게 연락을 하지 않는 것이 나중에 발목을 잡을 줄 몰랐습니다. 임대인의 사정을 전혀 파악하지 못하게 된 것입니다. 저는 이사를 가기 6개월 이전 묵시적 갱신을 그만 두기 위해 갱신거절의 통지를 전화와 문자로 하였습니다.
하지만 부동산에 매물 등록도 안되고 집을 보러 오는 사람도 없었습니다. 따라서 판단을 하여야 했습니다. 소송 전으로 가야할지, 새로운 임차인을 제가 구해야 할지 말이죠. 하지만 새로운 임차인을 제가 구한다고 해도 임대인이 원활하게 협조를 한다는 보장도 없었고, 주변 입주가 상당히 많았으며, 제 보증금을 온전히 받을 수 있을지 고민이 많았습니다. 따라서 소송을 시작하기로 마음먹고 우선 갱신 거절의 내용증명을 보냈습니다.
내용증명 보내는 법
1. 제가 보낸 내용증명
내용증명의 경우 따로 양식이 정해져 있는것은 아닙니다. 또한 내용증명이 법적인 효력이 있다고 생각하시는 분들도 많은데, 내용증명에 법적효력은 없습니다. 하지만 내용증명을 보내는 이유는 법원에서 가장 효과적인 증거로 채택되기 때문입니다. 사실 문자나 전화가 증거로 채택만 된다면 내용증명은 필요가 없지만, 내용증명은 증거 능력이 좋기 때문에 법원에서도 가장 선호하는 것 같습니다.
제가 보낸 내용증명의 내용입니다.
| 수신인 : 임대인 나쁜놈 주소 발신인 : 임차인 JP 주소 제 목: 임대차 계약 해지 통보 및 보증금 반환 건 1. 귀하와 귀하 가정의 무궁한 발전과 행복을 진심으로 기원합니다. 제가 귀하의 주택에 거주하면서 불편 없이 평안하고 행복한 삶을 영위할 수 있었음에 무엇보다도 감사의 말씀을 드립니다. 2. 임대차 계약 내용 1) 부동산 소재지 : 2) 임대차 계약기간 : 2017년 0월 0일부터 2019년 0월 0일까지 (24개월) 3) 임대차 보증금 : 000,000,000원 (일금 00000정) 3. 상기 부동산에 대해서 임대인 나쁜놈과 임차인 JP는 임대차 계약기간 2017년 0월 0일부터 2019년 0월 0일까지 (24개월) 전세 임대차 계약을 체결하여 년 월 일에 전세계약서를 상호 작성 교부 하였으며, 년 월 일 확정일자를 부여받았고, 년 월 일부로 계약이 종료되었습니다. 이 후 묵시적계약갱신으로 전세계약이 연장되던 중 임차인은 년 월 일 전세계약해지를 문자 및 통화로 통지하였습니다. 4. 본 내용증명을 통해 재계약 의사가 없음을 다시한 번 알려드리며, 임대차계약 종료일까지 주택임대차 보호법에 근거, 임대차 보증금 원 (일금 0정)을 반환하여 주실 것을 본 내용증명을 통해 요청 드립니다. 아울러 저도 보증금 반환과 동시에 위 부동산을 명도 할 것임을 알려드리는 바 입니다. 또한 현재 임차인 JP는 거주지 이전에 따라 신규 주택매매를 진행하고있어 잔금을 앞두고 있으며 만약 보증금 반환이 제때 이루어지지 않는 다면 저의 주택구입에 따른 추가대출 또는 주택매매계약 파기에 의한 손실이 불가피 함으로 반드시 정해진 기한 내에 상호의 의무가 이행되기 바람을 알려드립니다. 임대차보증금 반환계좌 : 0 (예금주 : 0) 5. 본 내용증명서를 발송 드리는 것은 위에서 말씀드린 대로 거주지 이전에 따라 신규 주택구매계약의 실현을 위해 정해진 기일 내의 임차보증금 반환이 매우 중요하여 의사표현을 서면상 드리는 것이니 부디 너그러운 이해와 아량으로 받아 주시기 바랍니다. 6. 본건과 관련한 문의사항은 임차인 JP(000-0000-0000)에게 연락주시기 바랍니다. 새로운 임차인을 찾는데 적극적으로 협조해드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 첨부 : 전세계약서 1부. 끝. 0000. 0. 0 발신자 : JP |
2. 내용증명 보내는 방법 2가지
첫번째, 우체국에 직접 방문하는 것입니다.
3부의 내용증명 원본을 프린트하여 우체국에 방문하세요. 내용증명 보내러 왔다고 하면 우체국 직원이 모두 안내해 줄 것입니다. 가격은 등본 1 매에 1300원입니다. 또한 배달증명을 신청하실 경우 카톡이나 문자로 배달이 되었는지 알려주기도 합니다.
둘째, 온라인 우체국 내용증명서비스를 이용하는 것입니다.
우체국 내용증명 서비스 바로가기 : https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal
위 내용증명 서비스에 접속하시면 아래와 같이 프로그램 설치 창이 나옵니다. 필수 프로그램들을 설치하셔야 온라인으로 내용증명 작성이 가능하시니, 다운로드하셔서 설치하시기 바랍니다.
그 후에 내용증명 작성을 누르시면 아래와 같은 입력 창이 나옵니다. 배달 증명을 하시면 상대방이 받았는지 카톡이나 문자로 바로 받아 보실 수 있습니다. 보내는 분과 받는 분의 이름, 주소, 연락처를 입력하세요.
아래와 같이 문서첨부 또는 우편직접작성 창이 나옵니다. 문서첨부를 하게 되면 한글이나 PDF로 작성된 내용증명을 바로 입력하실 수 있습니다. 작성해 두신 파일이 없다면 우편 직접작성을 누르고 아래와 같이 입력하셔도 됩니다.
그렇게 하면 아래처럼 표지가 나오게 되고, 그 아래 내용증 명의 본문양식이 나옵니다. 주소록을 확인하시고 미리보기 후 작성완료를 하시면 됩니다.
맺음말
오늘은 임대차계약의 갱신거절과 어떻게 내용증명을 보내는지 모두 알아보았습니다. 제경험담이 누군가에게는 도움이 되길 바랍니다. 다음번에는 내용증명이 수신거절되었을 때 대응방법으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.