[나홀로소송 4편]전세 셀프 임차권등기 하는방법
지난편에서는 내용증명이 반송 되었을 때, 어떻게 임차인의 초본을 발급 받을 수 있는지 알아보았습니다.
📌나홀로소송 1편 보러가기 – 신축빌라 임대차계약의 허점 및 대비하기
📌나홀로소송 2편 보러가기 – 임대차계약의 연장과 갱신거절, 내용증명
📌나홀로소송 3편 보러가기 – 전세계약 해지통보 내용증명 반송 대응하기
일반적인 경우라면 내용증명을 보내면 조금은 돌려줄 확률이 올라가긴 합니다만, 우리의 입장은 그렇지 않습니다.
깡통전세, 신축빌라 사기꾼들은 처음부터 줄 생각이 없었습니다. 그렇다면 내용증명이 반송되는 현재 어떠한 것을 할 수 있을까요?
내용증명이 계속 반송된경우 할 수 있는 방법은 두가지로 나누어집니다.
첫 번째로 그냥 계속 살아가는 방법이 있습니다. 이사를 하지않아도 되는 경우라면 말이죠.
하지만 대개 전세금으로 분쟁이 일어나는 경우는 임차인이 육아, 학교, 직장 등으로 인해 이사를 가야하기 때문에 계약해지를 하는 경우입니다.
두 번째로 할 수 있는 방법은 임차권등기를 하고 이사를 가는 것입니다.
전세권과 달리 임차권은 등기를 하지 않는데요, 등기를 한다면 임차권자체가 등기부등본에 올라갑니다.
내용증명을 보낸다고 하더라도, 임대인이 마음먹도 돈을 돌려주지 않으면 임차인 입장에서는 받을 수 있는 방법이 없으므로 임차권등기를 해두고 다음 플랜을 짜야할 때인것입니다.
그럼 오늘은 임차권등기에 대해서 알아보고 제 후기를 말씀드리도록 하겠습니다.
임차권이란
임차권이란 전세권과 혼동되기 쉬운 개념입니다.
전세권이란 전세금을 주고 다른사람의 아파트나 빌라 등에 들어가서 산다는 것은 같지만, 등기부등본에 등기할 수 있습니다.
따라서 후순위 채권자보다 우선하여 전세금의 변제를 받을 수 있습니다.
임차권이란, 일정한 차임을 지급할 것을 약정하고 아파트나 빌라를 사용수익 한다는 점에서는 전세권과 같지만, 등기부등본에 등기하지 않습니다.
따라서 임대차보호법에서 규정하고 있는 최우선변제권의 범위안에서만 변제받을 수 있고, 그 다음 권리에 대해서는 후순위 채권자보다 우선하지 못합니다.
다만, 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 경우에는 등기를 한것과 마찬가지로 후순위 권리자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
임차권등기명령제도란
임차권등기명령제도는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사가게 되면 우선변제권을 상실하므로 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.
임차권등기명령을 하려면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우여야합니다.
임차인은 임차주택의 소재지를 관할 하는 지방법원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
묵시적 갱신중이었다면 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과하여야 합니다.
따라서 묵시적 갱신이 되었다면 이사가기 최소 3개월 전부터 문자, 통화, 내용증명으로 해지통고를 반드시 먼저 하여야 합니다.
다만 묵시적 갱신이든 아니든 최소 6개월 이전에는 계약 해지통보를 해주어야 임대인도 세입자를 구하는 등 조치를 취해 보증금을 준비할 수 있으므로, 여유있게 말을 전달해 주어야 합니다.
셀프 임차권등기 하는 방법
임차권등기명령제도를 이용하기로 했다면 이사를 가야할 이유가 있고 임대인이 돈을 줄 생각이 없다는 것으로 생각하셨을 겁니다.
그런데 여기서 잘 타협하고 생각하셔야 할 부분이 소송전으로 가게되면 짧게는 1년 길게는 2년정도 생각하셔야합니다.
임대인이 말이 통하지 않고, 꾼의 기질이 보인다면면 빠르게 소송을 준비하시는 것이 좋고, 일반인이고 돈을 줄것같은데 시간이 조금더 필요한 상황이라면 조금 기다려보는 것이 좋습니다.
하지만 이것을 구분하기 어렵다면 그냥 소송을 준비하시기 바랍니다.
어차피 소송을 준비하는데만 6개월이상 시간이 걸립니다.
준비하다보면 돈을 돌려받을 수도 있고, 아니면 소송으로 가는 것입니다.
그럼 소송의 첫 단추인 임차권등기를 셀프로 하는 방법을 알아보겠습니다.
셀프 임차권등기 준비물과 후기
임차권등기란 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하기 위한 것이라고 하였습니다.
따라서 임차권 등기만 된다면 해당 부동산 목적물은 더이상 점유하고 있지 않아도됩니다.
임차권 등기를 하지 않은경우 이사를 가게되면 흔히들 침대나 쇼파 하나씩 두고가라고 합니다.
이것은 해당 부동산을 점유하고 있다는 표시로 전입신고와 점유를 겸해야 대항력이 생기기 때문입니다.
임차권등기를 하지 않고 이사를 가게되면 보증금은 물론 대항력과 우선변제권까지 상실하게 되므로 주의하셔야합니다. 꼭 임차권등기를 먼저하고 이사를 가시기 바랍니다.
셀프 임차권등기 준비물
임차권등기를 하기위해서 우선 대한민국법원 전자민원센터의 준비물을 참조하시는 것이 좋습니다.
1. 주택임차권등기명령신청서
신청서는 위에 바로가기 링크를 타고 들어가시면 받아보실 수 있습니다.
저도 해당 신청서를 작성해서 지역 등기소에 방문하여 제출하였습니다.
임차권등기명령신청서는 적혀있는 그대로 작성하면 됩니다.
다만 신청이유를 어떻게 작성하여야 하는지 궁금해 하실 분들이 있어서 직접 작성한 내용을 적어드립니다.
| 신청인은 피신청인과 위 주택에 관하여 0000년 00월 0일부터 2년간 임대차계약을 체결하고 묵시적계약갱신에 의해 현재까지 거주하고 있습니다. 신청인은 0000년04월00일에 계약해지의 의사표시를 하였으나 보증금을 반환 받지 못하여 부득이 이건 신청에 이르게 되었습니다. |
정말 간단하죠? 어려운것이 없으니 셀프 임차권등기에 도전해 보시기 바랍니다.
2. 계약서 사본
확정일자가 적혀있어야 한다고하는데요, 만약 계약서에 확정일자가 적혀있지 않다면 주민센터나 군청에서 확정일자증명서를 발급받으실 수 있으니 걱정하지 마시기 바랍니다.
3. 나의 주민등록등본(초본)
주민등록등본이나 초본을 발급 받아오라고 하는데요, 이것은 전입신고를 하였는지 확인하기 위함인것 같습니다.
그렇다면 초본만 있으면 될것같지만, 저는 혹시모르니 두 개 다 발급 받아 갔습니다. 이것 역시 주민센터나 무인발급기, 정부24 등 인터넷을 통해 발급받으실 수 있습니다.
4. 건물등기사항증명서
등기사항 증명서는 흔히말하는 등기부등본입니다.
보시다시피 인터넷등기소에 들어가셔서 발급하기 버튼만 누르시면 쉽게 발급받을 수있습니다.
인터넷이 어려우시다면 주민센터에 초본을 발급받으러가실 때 함께 발급받아보세요.
5. 부동산 목록 5부(별지)
부동산 목록을 별지로 하여 첨부하라고 되어 있습니다.
부동산 목록에 대한 서식은 따로 없지만, 대개 아래와 같이 작성하시면 됩니다.
저도 아래와 같이 작성하여서 임차권 등기를 무사히 마쳤으니 어려움은 없을 것입니다.
다만 주의하실 점은 등기부등본을 참고하셔서 틀린 글자 없이 정확히 일치하도록 하여야 하는 것입니다.
물론 틀린다면 해당 등기소에서 정정하라는 통보가 오겠지만, 저희는 시간이 없으니까요.
아래 부동산 목록 별지서식은 소송할 때도 한 번더 제출해야하니 잘 보관해 두시기 바랍니다.
아니면 제 블로그를 한 번 더 방문해 주셔도 좋습니다.
| 부동산목록 1동의 건물의 표시 – 소재지번, 건물명칭 및 번호 00도 00군 00읍 00리 000 00빌라 0동 [도로명주소]00도 00군 00읍 00로 00 – 건물내역 철근콘크리트구조 평슬라브(철근콘크리트구조)지붕 5층 다세대주택 1층 20.5㎡ 2층 130.44㎡ 3층 130.44㎡ 4층 130.44㎡ 5층 130.44㎡ 옥탑1층 15.60㎡ 옥탑2층 15.60㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 – 소재지번 00도 00군 00읍 00리 000 – 지목 0 – 면적 0000㎡ 전유부분의 건물의 표시 -건물번호 제0층 제00호 -건물내역 철근콘크리트구조 00.00㎡ 대지권의 표시 -대지권종류 소유권대지권 -대지권비율 0000분의 00 |
6. 송달료
송달료는 법원 서류를 등기로 송달하는 비용입니다.
처음부터 끝까지 우리는 우리의 보증금을 돌려받기 위해 우리의 돈과 시간을 써야합니다.
연락받지 않는 우리의 임대인에게 송달할 비용을 납부해 줍니다. 보통 1회 송달에 5200원입니다.
따라서 아래 사진과 같은 송달료를 3개 발급받아야합니다. 그럼 가격은 15,600원이 되겠지요.
송달료는 지역, 시기에 따라 다릅니다.
가장 확실한 것은 등기소에 방문하셔서 송달료가 얼마인지 문의해 보시는것이 빠릅니다.
아니면, 넉넉하게 6000원짜리 발급을 해가셔도 됩니다. 부족하면 추납해야하지만 넘친다면 상관이 없습니다.
저는 송달료를 지역에 위치한 농협은행에 가서 받았습니다.
법원 구내은행이나 지정 수납은행이 따로 정해져있어서 각 법원에서 지정한 수납은행에서만 송달료를 납부할 수 있습니다.
이러한 수납은행도 전화나 방문하여 문의해 보시기 바랍니다.
7. 등록세
등록세는 7,200원이라고 되어있습니다.
저는 해당지역의 군청 세정과에 방문하여 사유를 기타로하여 발급받았습니다.
등록면허세에는 지방교육세가 포함되어 있습니다.
이때 세정과 직원이 월 차임 또는 보증금의 1000분의 2를 발급해주려고 하는 때도있는데요, 7,200원짜리로 그냥 해달라고 하시면 됩니다.
8. 수입인지와 수입증지
수입인지 2000원, 수입증지 3000원을 발급받아야하는데요, 수입인지는 은행 아무데서나 발급받으실 수 있습니다.
우체국이나 인터넷으로도 가능합니다.
수입증지는 등기소나 법원 내 구내 은행에서 발급받으시거나 등기소내 자동화기계에서 발급받으시면 됩니다. 수입증지는 등기촉탁수수료라고 생각하시면 됩니다.
9. 기타서류
저는 전세계약해지통보 문자내역과 반송된 내용증명 2회분 사본을 첨부해 갔습니다.
해지통보 문자내역은 임대인 본인에게 한것과 관리직원에게 보낸 것 모두 출력해 갔습니다.
이 외에도 임차권에 관련된 서류가 있다면 모두 가져가시기 바랍니다.
나의 임차권 등기 후기
이렇게 임차권등기 준비물을 가지고 등기를 하였는데 잘 되었을까요?
제 셀프 임차권등기 후기를 간단히 말씀드리겠습니다.
저는 계약 첫단추부터 실수가 있었습니다. 나홀로소송 1편 작성시 가장 중요한 3가지로 임대인 본인확인, 주소확인, 연락처의 확인을 말씀드렸었습니다.
그런데 저의 계약서에는 분양실장의 연락처가 적혀있었습니다.
가장 중요한 것을 확인안했으니 문제가 될 수 있었습니다.
왜냐하면 제가 캡쳐 해 출력해간 전세계약해지 문자는 임대인의 전화번호인데, 계약서상의 번호와 달랐기 때문입니다.
녹취록도 가져가고 분양실장과의 문자내역도 출력해갔지만 등기소 공무원이 이 부분이 문제가 될 수 있다고 하였습니다.
그래서 제가 어떻게 해야 하느냐고 문의를 하니 일단 제출은 하시라고 말씀하셨습니다.
판사님께서 참작하여 보실 수도 있다고 하였습니다.
여기서 알게 된 것이 지역에 따라, 판사에 따라 재량이 있다는 것입니다.
사실 임차권소송은 채무관계가 명확한 사건입니다. 대부분의 경우라면 채권자(임차인) 채무자(임대인)이 1:1로 정해져있고, 계약위반 사항이 명확하기 때문입니다.
또한 요새 매스컴에서 많이 나오는 탓에 선의의 피해자인 임차인들이 많이 나오고 있어 사회문제가 되고 있습니다.
더불어 부실한 부동산 규정과 전세제도라는 사금융적인 특성을 이용하여 일반인의 무지함을 이용하는 꾼들이 있습니다. 때문에 피해를 많이 보게 되는것은 임대인 보다는 임차인입니다.
이를 위해 대한민국 법원에서는 신속하고 조금더 임차인의 편에서 사건을 해결해주려하는 느낌을 받았습니다.
그러니 임차권등기를 하시려는 분들은 너무 걱정하지마시고 최대한 서류등을 준비하셔서 등기소에 제출 해 보시기 바랍니다.
물론 제출 후 저는 주소보정서를 받았습니다. 제가 나홀로소송 2편에서 적었듯이 임대인은 등기를 받을 생각이 없기 때문이지요.
이 때받은 주소보정서가 있다면 주민센터에 방문하셔서 쉽게 초본을 발급받을 수 있습니다.
이 초본과 주소보정서에 공시송달을 체크하셔서 등기소에 제출하시면 공시송달 기간(대략 2주)이 지난 후 임차권이 등기됩니다.
이부분은 다음편인 나홀로소송 5편에 적어보도록 하겠습니다.
이렇게 저의 셀프 임차권등기가 마무리 되었고 기간은 준비부터 완료까지 한 달정도 걸린 것같습니다.
비용은 대략 3만원정도 들었네요.
임차권등기 비용의 청구
주택임대차 보호법에서는 아래와 같이 임차권등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 되어있습니다.
임대인이 돈을 주지 않아 발생한 비용이므로 당연히 임대인에게 청구할 수 있는 것입니다.
그런데, 제가 위에서 발생한 비용이 3만원이라고 하였는데 지금 몇억씩 주고있지 않은 임대인이 본인의 부동산을 제한하는 등기를 한 임차인에게 3만원을 줄 리가 없습니다.
하지만 만약 셀프 임차권등기가 아닌 법무사나 변호사를 통해 임차권등기를 한경우라면 말이 다릅니다.
이 때 비용은 3만원이아닌 40~60만원정도 들어가게 됩니다.
큰 돈이 들어가기때문에 돌려받아야 하는것입니다. 하지만 이 때도 받기는 어렵습니다.
이 비용을 달라고해도 임대인이 줄리가 없습니다.
다만, 통상적으로 임차권등기를 한 후 해지를 요구할 때, 달라고 할 수 있습니다.
모든 채권관계는 협상이므로 이 때 협상을 잘하시기 바랍니다.
만약 임차권등기가 경료되었다면, 해지할 때는 무엇이든 받고 해지를 해주셔야합니다.
이렇게도 주지않는다면 추후 소송으로 가셔야합니다.
민사소송으로 가야하는데 셀프소송인 3만원을 받기 위해서 하기엔 그렇고 40~60정도 받기위해선 할 만한데 이때도 셀프소송을 하여야합니다.
변호사를 쓰면 배보다 배꼽이 더커지니 말이죠.
따라서 임차권등기에 들어간 비용은 돌려받기가 힘듭니다.
채권자인 임대인이 보증금은 돌려줄테니 임차권등기 비용은 없던걸로 해달라고하면 싫다고 하실건가요?
아마 임차권해지를 조건으로 보증금이라도 빨리 돌려받으실 겁니다.
임차권등기에 들어가는 비용은 이처럼 받기 어렵습니다.
따라서 적은 비용이 들어가는 셀프 임차권등기에 도전해보시기 바랍니다.
맺음말
오늘은 셀프 임차권등기에 대해서 알아보았습니다.
많은 분들이 준비물을 잘 준비하셔서 빠르게 임차권 등기를 하셨으면 좋겠습니다.
임차권 등기는 시간과 돈이 들어갑니다.
물론 셀프로 하면 돈은 많이 들진 않지만, 시간과 노력이 많이들어갑니다.
따라서 시간이 없고 혼자하기가 많이 부담된다면 법무사나 변호사를 통해 하시는 방법이 있습니다.
하지만 위에 말씀드렸다시피 만약 법무사를 통해 하신다면 통상 수수료는 30만원이며 기타 비용은 별도입니다.
하지만 혼자하시는 것도 많이 어렵지 않으니 지역 등기소에 전화해 가시며 문의하시면서 진행하시기 바랍니다.
다음번에는 간단하게 임차권등기시 주소보정서를 어떻게 제출했는지 작성해 보도록 하겠습니다.
여러분의 빠른 보증금 회수를 응원합니다. 또한 법률상담 및 문의는 변호사나 법무사에게 하시기 바랍니다. 감사합니다.