[나홀로 소송 1편]신축빌라 임대차계약의 허점 및 대비하기
2017년 임대차 계약을 체결하였습니다. 당시는 제가 지방에 직장을 발령받은 상태로 월세가 아닌 전세를 살기로 결심하였습니다. 왜냐하면 당시 그 지역은 월세가 40~50정도였고, 당시 금리로는 전세 보증금 설정을 1억하더라도 월세보다 저렴하였기 때문입니다.
사실 다양한 이유로 많은 사람들이 월세를 선택하기도하지만 저와 같은이유로 전세계약을 선택하시는 분들도 있을 것입니다. 이 때, 저는 임대차 계약을 하면서 실수를 하였습니다. 그 실수가 무엇인지 알아보고, 어떻게 임대차계약을 하는것이 현명한 선택인지 살펴보도록 하겠습니다.
오늘부터는 제 나홀로소송의 전세보증금반환소송, 강제경매까지의 여정을 한번 적어보려고 합니다.
임대차 계약과 그 허점
임대차 계약은 부동산 계약시 가장 활발하고 많이 사용되는 계약 중 하나입니다. 임대차는 부동산에 대한 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니고, 사용수익할 수 있게하고 상대방이 그 대가로서 차임을 지급하는 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
또한 전세제도는 우리나라에만 있는것으로, 월세와 같이 매달 일정액을 주는 것이아닌, 보증금 자체만을 주고 그에대한 대가로 사용수익을 하게되는 한국의 유일한 제도입니다.
사실 이러한 전세제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다. 부동산 가격이 우상향한다는 믿음아래 전세를 주고 부동산 가격이 상승하면 그 차익을 누릴수 있다는 기대감에 다른이에게 보증금을 받고 부동산을 임대하여 줍니다. 임차인은 이에 대한 대가로 부동산을 사용수익할 수 있으니 서로 손해보는 것은 아니라고 할 수 있습니다. 또한 전세제도가 꽤 오래된 만큼 이에대한 역사와 사회적 관습이 정립되어있어 합리적인 계약으로 자리잡은지도 오래입니다.
그러나 자본주의 사회는 돈을 좇는 사회이고, 돈이 있는 곳에는 항상 그것을 편법적으로 더 취하려고 하는 사람들이 있습니다. 아무리 정교한 법과 망을 짜두어도 그 교묘한 틈을 파고들어 허점을 잡아내는 것입니다. 국가에서도 이러한 사회적 근간을 흔드는 것을 막기위해 많은 노력을 하고 있지만, 항상 막을 수만은 없습니다.
저 또한 임대차 계약을 하였지만, 현재 돌려받지 못하고 있습니다. 임대차 계약에서는 임대계약을 해지하고 자하면 임대인의 경우 임차인에게 전세금을 돌려주고, 임차인은 해당 목적물을 인도하고 계약이 종료되어야 합니다. 하지만 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인이 할 수 있는것이라고는 함께 목적물을 돌려주지 않는것입니다. 하지만, 여기서 허점이 나오게 됩니다.
돈은 이동성이 있고, 쉽게 다른 재화로 바꾸거나 보관할 수 있습니다. 이에반해 부동산이라는 목적물은 움직일수없는 부동성이 있어 쉽게 다른 재화로 바꿀 수 가 없습니다. 더욱이 다른 사람의 재산인 부동산은 더 함부로 할 수 없습니다. 이러한 점에서 전세보증금을 돌려주지 않는 상황이 나오게 됩니다.
임대인은 전세금으로 본인이 할일을 하는동안, 임차인은 본인의 돈을 돌려받기위해 정신적 스트레스, 물질적 손해를 감수하며 소송을 시작해야 합니다. 그동안 임대인은 임차인의 돈으로 할 것을하고 마무리가 잘된다면 전세금을 돌려주면되고, 잘안된다면 소송이 진행되는 것을 지켜만 보면됩니다. 어차피 소송은 임차인이 힘겹게 알아서 해 나갈 것이니까요.
깡통 신축빌라 임대차계약의 함정들
깡통 신축 임대차계약도 이러한 허점을 이용한 것 중 하나입니다. 다양한 임대차계약을 이용한 사기수법이 있지만, 그 중 가장 악질적인것이 신축깡통빌라전세를 이용한 것이라고 생각합니다. 깡통전세란 전세보증금이 해당 부동산의 가격과 비슷하거나 더 높은 것을 말합니다.
아파트의 경우 분양가가 있고, 주변의 다른 많은 유사한 부동산이 있기 때문에 그 가격을 책정하기에 비교군이 있어 유리합니다. 하지만 신축빌라의 경우 그 특성상 주변 빌라들의 건축년도, 자재, 시공사, 건축주가 다르기 때문에 적당한 가격을 책정하기가 어렵습니다. 이러한 점을 노리고 해당 신축빌라의 가격만큼 높은 전세가액을 받으면, 매매를 하지않고도 단기간내에 사업비를 회수할 수 있습니다.
더 높은가격에 팔릴수 있다면 좋고, 그렇지 않더라도 전세금을 돌려주지 않으면 되기때문에 이 단계에서 임대사업자는 Exit전략이 완성되어 사기사업을 성공적으로 마친것입니다. 더욱 더 임대관계를 복잡하게 하면 할수록 사기임대사업의 완성도는 높아져갑니다. 임대관계를 복잡하게 하는것으로는 신용보증회사, 공인중개사, 분양실장, 바지사장 등이 있습니다.
- 부동산신탁회사 : 신탁회사는 후분양제인 우리나라의 건축특성상 임대사업자 또는 건축주에게 돈을 빌려주고 해당 부동산이 완공된 후 분양이 완료되면 그 돈을 변제받고 부동산 소유권을 임대사업자나 건축주에게 돌려줍니다. 이는 등기부등본상에 신탁등기로 표현되며, 대금을 변제하였다면 해당 사업자는 신탁등기 말소로 신탁재산의 귀속을 받습니다. 그렇지 않다면 신용보증회사의 소유로 남습니다. 이 때, 신탁회사의 소유 상태에서 신축빌라를 계약하면 안되지만, 신축빌라의 경우 관습상 특약사항으로 건축주 명의로 돌려놓기로하고 계약을 합니다.
- 공인중개사 : 공인중개사의 경우 신축빌라 건축주의 자금능력이 얼마나되는지 알 수 없습니다. 건축주가 ‘이곳 저곳에 많은사업을한다’정도의 말은 그사람의 자금능력을 뒷받침하는것이 아닙니다. 이곳저곳에 사업이 누구의 돈으로 되었는지 알 필요가 있습니다. 신축빌라의 경우 공인중개사에게 많은 리베이트를 제공합니다. 공인중개사는 수수료가 곧 월급이기 때문에 적극적으로 중개에 나서야합니다. 임대인에게 어떠한 하자가 보이더라도 빨리 계약을 체결하고 싶어합니다. 임차인에게는 적은 정보만을 보여줍니다.
- 분양실장 : 분양실장이 직접 계약에 나서는 경우입니다. 분양실장은 단순히 고용된 사람으로, 추후 분양실장과 계약했다는 이유만으로 분양실장에게 고소를하거나 잘잘못을 따지기 어렵습니다. 계약서에 도장을 찍는사람이 소유주인지 확인하여야합니다. 도장을 주었다는것만으로 그사람이 대리인이 될 수 없습니다. 정당한 위임장을 갖추었는지 확인하시고 사본을 받으셔야 합니다.
- 바지사장 : 바지사장이 있는경우는 정말 사기를 작정한 경우이기때문에 빨리 대책을 강구하셔야합니다. 최근 500채 빌라 사건의 경우가 이러한 경우로 실제 계약은 본인이 하고 다른사람의 명의를 빌려 전부 계약을 넘겨버릴 수 있습니다. 변제능력이 없는 임대인이라면 파산신청을 할 수도있습니다.
신축빌라의 임대차계약의 경우 이렇게 많은 함정들을 피해가야합니다. 저또한 피하지 못하였고, 빌라 계약이 이렇게 복잡하기 때문에 아파트공화국이 되어가는 것 같기도합니다.
그러나 빌라에 대한 임대차계약을 하지 말라는 것이 아닙니다. 국가에서도 많은 노력을 하고 있는만큼 방지할 수 있는 방법들이 있습니다. 아래에서는 어떠한 방법을 사용할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
신축빌라 임대차계약 허점에 대비하기
1. 등기부등본 확인하기
등기부등본은 많은 정보를 확인 할 수 있습니다. 해당 신축빌라에 1순위로 전입하지는 마세요. 등기부등본을 확인한다면근저당권, 전세권 등 선순위 채권, 세금 체납여부, 선순위보증금 확인 등을 할 수 있는데요, 만약 신축빌라지이지만 같은빌라에 입주한 다른 세대가 있다면, 그 세대의 등기부 등본을 발급받아 보실 수 있습니다. 해당 건축주로 부동산신탁회사에서 신탁재산귀속이 되었는지 첫번째로 확인해보세요.
그 후 기타 국세청 가압류나 일반 채권자들의 가압류, 저당등이 들어와 있는지 확인해 보시기바랍니다. 세금 체납여부는 납세증명서를 발급받으셔서 확인하시는 것이 가장 확실하지만 임대인의 동의가 필요하니 등기부등본으로 하시는 것이 차선책이라 할 수 있습니다.
채권관계가 복잡할 수록 건축주의 재산에 빠른 시일내로 가압류가 들어와 있을 수 있습니다. 또한 임대인은 해당 부동산을 저당권으로 잡고 다시한번 사인간에 대출을 할 수 도있습니다.
본래 임대차 계약이 있다면 돈을 빌려주지 않을테지만, 계약당일 또는 친분등을 이용해 할 수도 있습니다. 이렇게 계약하자마자 권리관계가해지는 부동산의 계약은 피하시는것이 좋습니다.
2. 전입신고와 확정일자 받기
전입신고와 확정일자는 계약을 하시고 전입후 바로 하셔야합니다. 차일피일 미룬다면 며칠차이로 보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다. 전입신고와 확정일자를 하기전 저당권설정이 될 수 도있습니다.
아무리 바쁘더라도 전입신고와 확정일자는 가장 먼저 해야할 일입니다.
이것이 보증금을 지키기 위한 첫 걸음입니다. 요즘은 인터넷으로 할수도 있기 때문에 주민센터나 시군구청이 닫았더라도 저녁에 신청할 수 있습니다. 아니면 임대차계약신고를 하면 확정일자가 부여됩니다.
3. 전세보증금반환보증 가입
전세보증금반환보증또는 임대주택 보증보험이라고 불리는 보험을 가입하셔야 합니다. 전세가격이 하락하는 등 임차인이 보증금을 집주인에게 돌려받지 못한경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해주는 제도입니다. 수도권은 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억까지 가입이 가능합니다.
보증료는 보증금의 연0.1%수준으로 1억의 경우 10만원수준으로 저렴한 편입니다. 다만, 보증료의 경우 각 기관마다, 개인마다 다를 수 있으니 참고바랍니다.
보증보험의 가입시에는 전세계약 기간의 절반이 지나기 전 가입하셔야하고, 집주인의 동의가 필요하고, 신탁회사에서 신탁등기 말소가 되어야하는 등 다양한 조건이 필요합니다. 아래 사이트들을 방문하시어 조건들을 확인해 보시고 본인에게 맞는 보증보험을 가입하시기 바랍니다.
4. 임대인 본인확인
임대인은 신축빌라 사업자이므로 중개업소의 공인중개사 또는 분양실장에게 도장 및 모든 사무를 위임했을 가능성이 높습니다. 그러므로 계약시에도 당사자가 직접안나올 가능성이 99%입니다. 따라서 직접 확인이 어렵지만, 연락처나 주소등은 꼭 확인해보셔야합니다. 또한 직접나오지않는다면 등본이나 주민등록증이라도 확인시켜달라고하세요. 물론 이런 요구가 어려울 수 있지만, 이런 요구를 할 수 있는 것은 아직 보증금이나 전세금을 건네주기 전뿐이라는것을 잊지마세요. 전세금이 넘어간 후에는 어떤 요구도 받아들여지기 어렵습니다. 가장 중요한것은 임대인 본인확인, 집주소, 연락처입니다. 이 세가지가 있어야 추후 소송을 빠르게 준비할 수 있습니다.
나의 신축빌라 임대차계약서
현재 5년전일을 뒤돌아보며 글을 쓰고있습니다. 하지만 반환소송과 경매는 진행중입니다. 임차인은 이렇게 고통스러운데, 임대인은 그저 마음편히 있으면 된다는 것이 조금은 이상합니다.
임차인이 잘못한것이라고는 위에서적은 임차인이 조심해야할 것들을 조심하지 않은 죄입니다. 내돈으로 내가 사용수익을 하는데 임차인은 무조건 조심하고 함정과 허점들을 피해가기위한 대비를 하여야 합니다. 저는 그렇지 못한 잘못으로 5년간 소송을 이어오고 있습니다.
제 계약은 2016년 11월에 준공되지도 않은 빌라를 계약한 것이었습니다. 준공되기 전이었기때문에 1등으로 들어갔고, 등기부등본을 발급받아볼 세대도 없었습니다.
또한 공인중개사의 적극적 전세계약 중개로 이루어졌습니다. 분양실장이 대신와서 도장을 찍었으며 실제 소유주는 건축주였습니다. 게다가 당시 신탁회사의 소유로 되어있었습니다. 관습적으로 되고있는 중개형태였죠. 아마 지금도 이렇게 많은 거래가 이루어질 것이라고 생각합니다. 조금만 확인을 하고자하면 중개사에게 세상물정 모른다고 혼나기 마련이죠.
제가 전세계약한 집은 준공되기전 들어가서 사는것이었기 때문에 준공이 되지 않을시에 대한 대비책도 없었습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 많은 허점들을 넘었지만, 결국 임대인이 돈을 돌려주지 않았기 때문에 전세보증금반환소송까지 가게 되었습니다. 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만, 돈을 돌려주지않으면 그냥 받지 못하는 것이었습니다. 전세보증금보증보험은 계약기간의 절반이 넘어서야 알게되었습니다.
앞으로 나홀로소송의 흐름을 적어가면서 저의 작은 지식이 많은 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램에서 적는 글입니다. 저는 전문 법조인이 아니기 때문에 오류가 있을 수 있습니다. 법률적 상담은 법률구조공단이나 변호사에게 문의하시기 바랍니다. 많은 임차인분들의 성공적인 보증금 반환을 기원합니다. 감사합니다.