전세피해지원센터는 늘어나는 전세사기 피해자를 위해서 출범된 HUG주택도시보증공사의 산하기관입니다. 국토교통부에서 늘어나는 전세사기 피해자들을 구제하기 위해 만들었으며 현재 빠른속도로 많은 상담이 들어오고 예약이 되고있다고합니다.
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📌나홀로소송 30편 바로가기 – 나홀로소송 2차 유찰을 겪으며 드는 생각
지난 전세보증금반환 나홀로소송 30편에서 2차 유찰을 겪은 소감을 말씀드렸는데 이제는 셀프낙찰까지 생각하고 있다고 적은바 있습니다. 그렇다면 이 때 주의해야 할 것들이 또 있을것 같은데 제가 생각드는 것들이 맞는지 크로스체크를 해야할 필요가 있었습니다. 물론 제가 이전에 적었던 대한법률구조공단과 로톡도 있지만 법률구조공단같은경우는 예약이 너무힘들고, 로톡은 유료라는 단점이 있습니다. 그래서 이번에는 새롭게 출범된 곳을 이용해보고자 하였습니다.
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또한 저는 위 2가지 외에도 저는 지인 변호사, 사내 변호사에게 문의해본 경험이 있습니다. 그런데 이러한 상담의 경우 무료로 이루어지다 보니 단발적 상담밖에 진행되지 않고, 진정으로 제 사건에 몰입해주지 않습니다. 무료이니 당연한 결과이고 조언을 해준다는것만으로도 충분합니다. 그만큼 사전공부가 필요합니다. 2년 동안의 소송을 겪으며 드는 또 하나의 생각은 그냥 변호사 쓰는게 마음편할 수 있겠다는 것입니다. 결국 본인의 상황에 맞춰 진행하시기 바랍니다.
어쨌든 오늘은 정부에서 만든 전세피해지원센터의 변호사분에게 또 상담을 신청하고자 하는데, 맨 처음 말씀드렸듯이 이 센터의 설립 취지는 ‘전세사기피해자 지원’입니다. 정부의 시책은 법률의 테두리 안에서 진행되며 그 법률의 대상자를 선정하는 과정이 첫 번째로 이루어집니다. 그렇다면 고민 해 봐야할 것은 제가 법률의 대상자인 ‘전세사기피해자’가 맞느냐일 것입니다.
나홀로소송 31편 – 전세사기피해지원센터 대상자 여부 및 예약신청
갑자기 조금 이상한 얘기로 들릴수도 있습니다. 당연히 전세금을 돌려주지 않으니 임대인은 사기꾼이고 임차인은 피해자 아닌가 할 것입니다. 하지만 제가 늘 글에 적어 왔듯이 법은 냉철합니다. 누구의 편도 들지 않습니다. 오히려 사기꾼의 편 같습니다. 이럴 때면 눈가리개를 한 유스티티아(테티스 또는 레이디저스티스)동상이 생각납니다.
저는 임차인(채권자)로써 임대인(채무자)에게 돈을 빌려준 것이고 그 반대급부로 부동산으로부터 주거의 편익을 얻었을 뿐입니다. 이러한 계약을 임대차 계약이라 부르고, 중개사무소에서 중개인을 통해 계약서까지 주고받죠. 이러한 과정이 우리나라는 뭔가 잘못되어 있는것 같지만 지인들에게는 차용증도 쓰지않고 돈을 빌려주고 받고 하는걸 생각하면 오히려 어느정도 제도화가 되어있다고 생각할 수 도 있습니다.
하지만 돈을 빌려주었는데, 제 때 갚지 않으면 사기가 될 수 있습니다.
형법 제 347조에서는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득하면 10년이하의 징역 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어있습니다.
그렇다면 ‘전세사기’는 임대인이 임차인을 기망한것일까요? 기망이란, 널리 재산상의 거래관게에서 서로 지켜야할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 소극적 행위를 말한다고 합니다. 계약서의 임대차 계약여부를 지키지 않았으니 제 생각으론 기망한 것이라고도 볼 수 있을것 같습니다.[대법원 2018. 8. 1., 선고, 2017도20682, 판결참조]
그렇다면 재산상의 이득을 취한것인가 여부가 남습니다. 이를 위해 수사기관에서는 무자본을 그 판단기준으로 삼는다고 합니다. 요즘말하는 깡통주택의경우가 그런것이고, 2억짜리 빌라를 2억1천만원에 전세를주고 1천만원을 브로커 등과 나누어가진 경우는 명백히 그에 해당할 수 있다고합니다.
그렇다면, 저는 또 의문점이 남습니다. 제 빌라는 신축빌라여서 매매가가없었는데 이는 재산상의 이득을 취한것인가 아닌가하는 여부입니다. 2억짜리빌라를 1억9천에 전세를 주었다면 이는 ‘갭투자‘로 본다고합니다.
전세사기피해자 대상자여부 판단하기
위의 내용은 그저 법률상 대상자에 대한 저의 생각입니다.
사실 중요한것은 정부에서 어떻게 전세사기 피해지원 특별법에서 대상자를 적용해 두었느냐입니다. 이는 5월30일에 국토부에서 배포한 전세사기피해자 지원 특별법 리플릿에서 확인해보실 수 있습니다.
📌전세사기피해자 4가지요건
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘경우, 또는 임차권등기를 마친경우
- 임대차보증금이 3억원 이하인경우(2억원 상한범위내 조정가능)
- 다수의 임차인에게 임대차보증금 반환채권의 변제를 받지못하는 피해가 발생하였거나 발생할것이 예상되는 경우
임대인파산, 개인회생, 임차주택경매, 공매, 임차인의 집행권원확보 - 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있을것
(수사개시, 기망, 무자본 주택취득 등)
이 네개중 일부만 해당이 되더라도 어느정도의 지원은 받으실 수 있습니다.
4개가 모두 해당된다면 특별법상의 모든지원을 받을 수 있습니다.
2번 4번 요건을 충족한다면 일정 조건하에서 일반금융지원(대출 등) 및 긴급복지지원이 가능합니다.
1, 3, 4번 요건을 충족한다면 일정 조건하에서 조세채권안분지원이 가능합니다.
하지만 여기서 끝이아니라 적용제외 대상이 있습니다.
📌전세사기피해자 적용제외 대상자 3가지
- 주택임대차보증금반환보증 또는 보험에 가입한경우
- 임대차보호법상의 최우선변제 금액보다 작거나 같은경우
- 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수가 가능한경우
저는 마지막 세번째에 걸릴것같습니다. 제 판단으로는 제가 1순위 채권자이며 저의 전세보증금을 포기하고 셀프낙찰받을경우 보증금 전액을 자력으로 회수한 셈이 된것이기 때문입니다. 어쨌든 원했든지 그렇지 않았든지 주택을 얻는것이니까요. 자세한 내용은 아래 첨부해드리는 팜플릿을 참고해보시기 바랍니다. 사실 대상자에 해당되려면 뉴스에나오는 정도는 되어야 할 것같습니다. 일반적인 사람들은 대상자에는 해당되기 어렵지않을까 싶습니다.
전세피해지원센터 상담예약하기
전세사기피해자의경우 다양한 보호대책을 받을 수 있습니다. 무이자, 저리대출이나 거주지지원 같은것들이 그것입니다. 그럼 저와 같은 일반적으로 전세금을 돌려받지 못하는 사람들은 어떻게 해야할까요?
어떻게 할 수 있는 것이 없습니다. 저처럼 소송을 잘 진행하고, 경매까지 넘기셨다면 운좋게 낙찰 되는것을 기다리거나 본인이 셀프낙찰 받거나, 혹은 유찰로 종료되는것입니다. 저는 셀프낙찰로 가닥을 잡고있고, 전세사기피해지원센터는 전세피해자로 선정되지 않더라도 상담을 받을 수 있습니다. 법무사, 변호사, 대한법률구조공단 직원분에게 상담할 수 있으며 상담가능한 대상자는 아래와 같습니다.
📌전세사기피해지원센터 상담가능 대상자
- 임대차계약 종료 후 1개월이 지났음에도 전세금을 돌려받지 못하고 임차권 등기를 완료한 자
- 경매 또는 공매 낙찰로 인해 임차권이 소멸되었으나 전세금의 전부 또는 일부(30%이상)를 못받은 자
- 허위 또는 비정상 계약으로 전세금을 돌려받지 못한자
- 전세사기 특별법에 따른 ‘전세사기피해자’로 결정된 자
위 대상자에서 보증보험가입에 따른 이행예정자는 제외됩니다.
저는 다행히 1번에 해당이 되기때문에 상담예약을 신청하였습니다.
안심전세포털 무료 변호사 전세사기피해 상담 예약하기
안심전세포털의 전세피해자 상담예약은 간단하게 진행하실 수 있습니다. 방문으로도 가능하고, 전화로도 가능합니다. 회원가입등의 별도과정은 필요하지 않습니다.
1. HUG 안심전세포털 홈페이지에 접속하여 전세피해자지원에서 예약신청을 클릭합니다.
2. 예약신청 화면에서 예약 센터를 선택합니다 동의후 확인을 누릅니다. 센터는 서울, 인천, 경기, 부산이 있지만 온라인으로는 서울과 인천만 가능합니다. 나머지는 전화 예약을 해주시기 바랍니다.
3. 원하시는 날짜를 선택합니다. 변호사, 법무사, 법률구조공단 세 창구 중 상담을 원하시는 창구를 선택합니다. 상담시간은 20분 간격이며 점심시간에는 상담이 불가합니다.
4. 본인 인증을 진행합니다. 주택도시보증공사 홈페이지에서 휴대폰 인증을 이용하며, PASS앱 또는 휴대폰 문자로 가능합니다.
5. 예약자명, 연락처, 이메일, 지역을 확인하고 상담방식을 선택합니다. 방문, 전화상담이 가능합니다. 상담내용을 자세히 적습니다.
6. 개인정보 수집동의를 누르고 예약신청을 누릅니다. 3년간 정보가 보유됩니다.
7. 예약이 정확히 되었는지 확인합니다. 원하신다면 예약변경 또는 취소를 할 수 있습니다.
마치며
전세사기피해 특별법이 현재 말이 많지만, 그래도 입법되었다는 것에 큰 의미가 있는 것 같습니다. 적게나마 법의 심판대에 올릴 수 있는 자들이 생기고, 이를 통해 부동산 질서가 조금이나마 잡힐 것이기 때문입니다. 하지만 우리나라의 기형적인 부동산시장과 구조상 임차인은 임대차계약시 항상 조심해야 합니다.
허그의 안심전세포털의 전세사기피해예방 탭의 유형별 사례와 대처방안을 보더라도 임차인이 계약시 조심해야할 것들이 6단계 12가지로 정해져있습니다. 이거 다지키고 계약할 수 있는사람은 우리나라에 없습니다. 아니 애초에 지킬수가 없는 거래방식입니다.
부동산중개인은 12개중 한두 개만 체크해보려고 한다면 다른 곳으로 가라고 하거나 관습상 그렇게 진행하는 사람 없다고 할 것입니다. 실제로 임대인 본인이 없는데 계약하는 것에 대해 의문점만 제기해도 한심한사람쳐다보듯이 합니다.
대체 왜 중개수수료를 주어야하는지 이해가 되지 않습니다. 물론 문제가 되지 않으면 모두가 행복합니다. 하지만 임차계약은 언제나 조심 또 조심해야 하는 것입니다. 언제나 사고는 터지고 난 이후입니다. 오늘도 여러분과 저의 전세보증금반환을 응원합니다.