임차권등기 강제경매 신청인의 배당요구 필수일까?
지난편까지 법원보관금까지 납부하고 임차인최고서 수령까지 하는 것을 보여드렸습니다.
📌나홀로소송 19편 보러가기 – 강제경매 법원보관금 납부방법 및 후기(언제, 얼마)
📌나홀로소송 20편 보러가기 – 강제경매 임차인 최고서 수취인 주소 변경 방법
📌나홀로소송 21편 보러가기 – 강제경매 개시 후 임차인 최고서 수령
법원보관금을 납부하시고 추가로 법원에서 보정서가 나오지 않는다면 강제경매개시 결정이 되고, 등기를 위해 법원에서 등기소로 강제경매 기입등기 촉탁서를 보내게 됩니다.
이것은 국가에서 하는 등기로 우리가 신경쓸 필요없습니다.
우리가 신경써야 할것은 권리신고 및 배당요구인데요, 배당요구는 강제경매절차에서 아주 중요합니다. 왜냐하면 채무자의 재산을 처분하고 채권자들에게 경락대금을 나누어준다는 의미이기 때문입니다. 따라서 배당요구를 하지 않는다면 채권을 포기하는 것과 비슷하다고 할 수 있습니다.
하지만 임차인 입장에서는 배당요구의 의미가 조금은 다릅니다. 임차인은 채권자와 특수한 관계입니다. 일정한 돈(보증금)을 빌려주고 부동산을 사용수익(대가)하므로, 돈이 필요없을 수도 있는것입니다. 계속해서 부동산에 거주하고싶을 수 도있는것이죠.
그럼 임차인 입장에서는 어떻게 해야할지, 저는 어떻게 했는지, 배당요구가 필수인지 한 번 알아보도록 하겠습니다.
배당요구 종기결정 공고문
배당요구의 종기결정문은 경매개시등기가 되고 1주일안에 이루어집니다. 이것은 민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)에 명시되어있습니다. 이 법률이 아니더라도 우리나라 법원의 일처리 속도는 빠른편이라고 생각합니다. 하지만, 원체 소송, 강제집행 건수가 많아 일정이 밀리는 것이라고 생각합니다. 저도 현재 매각기일을 기다리고 있지만, 최소 6개월정도를 생각하고 있습니다.
배당요구종기결정은 아래와 같이 사건, 채권자, 채무자, 소유주를 명시하고 경매개시등기일부터 약 2개월의 배당요구기간이 주어집니다.
사법보좌관의 직인이 찍혀나옵니다.
그 다음배당요구 종기공고보고서도 나오는데요, 마찬가지로 사건, 채권자, 채무자, 소유자가 적혀있고, 배당요구의 종기를 공고하고 있습니다.
다른 점은 법원경매정보 홈페이지에서 공고내역을 확인할 수 있다고 되어있네요.
강제경매 배당요구 신청하기
공고가 되면 배당요구를 할 수 있습니다. 임차인이든, 아니든, 해당 부동산의 채권자라면 돈을 받을 수 있는 것입니다. 물론 순위 경합을 따져보고 부동산의 가치를 확인해 보아야 합니다.
전자소송 홈페이지를 들어가서 로그인 후 나의사건관리로 들어갑니다.
진행중사건에서 사건번호를 확인하고, 우측의 메뉴에서 이동버튼을 누릅니다.
소송서류제출을 눌러주세요.
민사집행서류의 부동산 등 집행 메뉴로 이동이 됩니다.
자주찾는 부동산등 집행서류에 권리신고 및 배당요구 신청서가 있는것을 확인하실 수 있습니다.
해당 버튼을 누르시면 신청서를 작성할 수 있습니다.
배당요구신청서 작성하기
사건확인을위해 법원과 사건번호를 다시 한 번 확인하고 확인버튼을 누릅니다.
정보입력을 위해 이해관계인구분에 배당요구채권자로 선택하고 성명과 주소를 입력합니다.
청구채권에 원금과 지연손해금을 입력합니다.
지연손해금은 아래 포스팅을 참고하셔서 계산해보시기 바랍니다.
📌전세보증금반환 소송 지연이자 5%, 12% 알아보기
권리신고 및 배당요구신청에 예시문이 적혀있어 어렵지 않게 할 수 있습니다. 빈칸만 채우면 되는 수준입니다. 전자소송을 나홀로소송으로 하고 있는 분이라면 쉽게 넣을 수 있습니다.
서류명의인에는 자동으로 아이디가 들어가니 다음버튼을 누르시면됩니다.
그 다음은 다른 소장제출시와 절차가 같습니다. 인지세 등을 납부하고 서류를 확인후 제출하시면 됩니다.
임차인의 대항력과 배당요구
채권자라면 위에서 설명해드린대로 배당요구를 꼭 해야합니다. 그렇지않으면 배당을 받지 못할 수 있습니다.
임차인은 배당요구를 하려는경우 대항력을 갖추어야 합니다.
임차인의 대항력
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때)
- 또는 임차권 등기(📌셀프 임차권등기 하는방법 및 후기)
확정일자는 우선변제권의 조건입니다. 모두들 함께 진행하고 있지만, 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 하기만 해도 생깁니다. 그리고 임차권등기는 주민등록을 이전해도 대항력이 유지되는 아주 강력한 대항요건입니다. 다른곳으로 전입할 수 있는 것이죠. 그래서 일반적인경우 임차권등기를 한다고하면 채무자들이 돈을 구해 돌려주려고 합니다. 강제집행을 할 수 있는 전 단계라고 생각하니 말입니다. 이렇게 대항력을 갖추었다면 배당요구를 할 수 있습니다.
임차인의 배당요구
그럼에도 저는 배당요구를 하지 않았습니다. 배당요구를 하지 않는 경우는 두 가지로 나눌 수 있습니다.
- 배당을 원치않고, 계속 부동산의 사용수익을 원하는 경우(임차권 승계)
- 배당요구를 하지 않더라도 배당되는 경우
첫 번째로, 배당을 원치않는 경우 낙찰자에게 해당 부동산이 낙찰되면 낙찰자는 새로운 소유자이자 임대인의 지위를 승계받게 됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 전액 인수하고 낙찰금액은 순위에 따라 배당요구를 한 채권자들에게 배당됩니다.
| 예시 1억의 보증금을 가진 A(배당요구 안함), 2억의 채권자B(배당요구 함), 2억으로 응찰한 C C의 경락대금 2억은 B가전액배당받고, A의 보증금 1억을 인수합니다. 결국 3억에 해당 부동산을 낙찰받은 결과입니다. |
두 번째로, 배당요구를 하지 않더라도 배당되는 경우는 저와 같은 경우로, 임차권등기를 한 임차인이 경매개시한 경우입니다. 이 때, 중요한것은 법원경매개시 이전에 임차권등기가 완료되어 있어야 한다는 것입니다. 임차권 등기만 제 때 되어있다면 배당요구를 하지않아도 배당을 받을 수 있습니다.
📌광주지법 2004. 10. 7. 선고 2004가단14869 판결 보러가기
저도 이 판례에 의해 배당요구를 하지 않았지만, 그래도 배당요구는 하시기 바랍니다.
경매권리분석을 쉽게만들어 경매절차가 빨리 진행되는데 도움이 될 것같습니다. 저도 배당요구의 종기만 지나지 않았다면 지금 생각으로는 할 걸그랬다는 생각이 듭니다.
보증금을 회수하는 날이 어서 왔으면 합니다.