전세보증금 강제경매를 2022년 10월에 신청하고, 드디어 매각기일 통지서를 받았습니다.
거의 7개월정도 소요가 되었는데, 요즘 많은 경매사건이 있어 조금 늦어진다고 하였습니다.
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개시결정이 1월달에 이루어졌으니 4개월만에 매각결정이나고, 날짜가 5월 31일로 잡혔습니다.
물론 매각기일이 잡힌다고해서 끝나는것은 아니지만 그래도 또 새로운 시작이 되었으니 후기를 적어보고자 합니다.
나홀로소송 28편 – 매각기일 통지서, 매각물건명세서 (전세보증금 강제경매)
매각기일 통지서는 경매신청자이자 임차인인 저뿐만아니라 세금을 받는 지자체 시군구, 채권자, 근저당권자 그리고 채무자겸 소유자에게 발송이 됩니다. 물론 채무자는 이번에도 공시송달로 받았습니다. 절대 받을 생각이 없어보입니다. 그리고 전자소송 홈페이지에서 바로 매각기일통지서와 매각물건 명세서를 확인해 볼 수 있습니다.
그 내용에는 중요한것들이 많이 적혀있고, 제 궁금증을 해소할만한 것들이 많이 있었습니다.
변호사에게 물어봤고, 대한법률구조공단에도 물어봤던것들이 속시원하게 적혀있었습니다. 함께 살펴보도록 하겠습니다.
매각기일통지서 바로 살펴보기
매각기일통지서는 등기로도 도착하고, 전자소송 홈페이지에서 나의소송보기로도 확인이 바로 가능합니다.
아래의 사진과 같이 매각기일공고서가 발송되고, 매각기일공고 및 공고게시보고서도 함께 옵니다.
매각기일공고서와 공고게시보고서는 내용이 완전같고 이름만 달라서 매각기일공고서만 가져와봤습니다.
위에서 보시다시피 사건, 채권자, 채무자 소유자가 적혀있는것을 알 수 있습니다.
또한 기일입찰로 진행된다는 설명과, 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진사람은 채권을 신고하라고 되어있습니다. 배당요구를 받는 기간외에도 따로 채권을 신고해야하는 부분이 있는것같은데, 저도 소송비용확정소송을 하고난 후라 이것이 해당하는지는 더 찾아보아야 할 것같습니다.
또한 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다고 되어있습니다. 그런데, 어차피 경매법정에는 많은 응찰자들이 들어가기때문에 출석을 못하지는 않을것같은데 굳이 써놓은건 왜인지 잘 모르겠습니다.
그리고제가 이전편에 소개해드렸던 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사보고서의 사본이 매각기일 1주일전부터 법원에 비치되어 1주일전부터 공개된다고 합니다.
감정평가기관에서 평가한 보고서이니 직접 방문하지않아도 어느정도 물건에 대해 파악이 가능할것같습니다. 이러한 서류들을 보고 낙찰을 받을지 말지 결정을 하는것이겠죠.
그리고 1번항목에 가장중요한 매각 및 매각결정기일에 대한 내용이 적혀있습니다.
제가 낸 비용으로는 4회까지 진행이되며, 그 때까지도 낙찰이 없다면 경매를 지속하기위해 비요을 또 지출해야합니다. 그렇지않으면 경매불능으로 경매가 더이상 진행되지 않는다고 합니다.
저의경우는 1회는 5월31일, 2회는 7월5일 3회는 8월9일 4회는 9월13일입니다.
약 1달간의 간격을 두고 잡힌것을 알 수 있습니다.
2번항목에서는 매각결정장소인 남양주지원을 명시하였고, 3,4,5번에서는 강제경매의 일반적인 사항들을 알려주고있습니다. 주의사항에서는 선행매각기일에서 허가할 매수각격의 신고가가 없다면 새매각이 시작된다는것을 알려주는것 같습니다. ‘새매각’과 ‘재매각’이 차이가 있는것같은데, 채권자인 저의 입장에서는 그렇게 중요한 내용은 아닌것 같으니 넘어가도록 합니다.
매각기일통지서 – 부동산의 표시 살펴보기
매각기일통지서에는 부동산의 표시를 알려주는 서류도 함께 붙어있습니다.
아래와 같이 저는 다세대 건물이었기 때문에, 1동 건물의 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권 목적인 토지의 표시가 있는것을 보실 수 있습니다.
감정평가액과 1~4회차까지의 기일과 최저매각가격, 매수신청의 보증금액까지 명시가 되어있습니다. 간략하게 요약되어 있어 오히려 이 서류가 더 도움이 되는 것같기도합니다.
매각물건명세서 살펴보기
다음으로 매각물건명세서입니다. 해당서류또한 매각기일통지서와 함께 송달받아 볼 수 있었습니다. 매각기일 1주일전부터 일반인들도 모두 조회가 가능한 서류이며, 해당 서류에는 상세한 내용들이 적혀있었습니다.
📌매각물건명서세서 내용
- 사실관계 : 사건번호, 매각물건번호, 작성일자, 입법 사법보좌관, 최저매각가격, 최선순위 설정, 배당요구의 종기가 젹혀있습니다.
- 권리관계 : 부동산의 점유자와 점유의권원(저의경우 전세권이었으며, 임차권등기완료함), 점유할수있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 임차인이 있는경우 배당요구 여부와 그일자(저는 하지않음), 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자 유무와 그 일자
- 비고란 : 해당내용에대한 법원의 설명
- 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는것
위의 내용들을 살펴보면 제가 궁금했던것들도 속 시원하게 해결되는 것들이 있었습니다.
우선 2번내용에서 권리관계를 보면 임차인이 있는경우 배당요구여부와 그 일자를 알려주고 있습니다. 하지만 저는 배당요구를 하지 않았기때문에 낙찰이 될경우 저의 보증금이 어떻게 될지 궁금했고, 그래서 로톡이나 대한법률구조공단에서 상담을 받았던 적이 있습니다.
하지만 3번에서 법원에서 속시원하게 명시를 해주었습니다.
우선 저는 배당요구를 하지 않았으나 이건경매신청을 하였으므로 보증금을 받고자 하는 의지가 표명되었습니다. 따라서 배당요구 없이도 후순위권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
또한 최선순위 설정가압류보다 저의 임차권등기된 확정일자가 빨라 대항요건을 먼저 갖추었고, 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당으로 보증금전액을 받지 못한경우 잔액이 매수인에게 인수됨을 알려주고있습니다. 인수될 수도있다는것이아니라 인수된다고 명시가 되어있습니다.
마지막으로 4번항목에서 아예 그 효력이 소멸되지 않는것에 저의 임차권등기를 명시해주었습니다. 전액변제가 되지않으면 잔액을 매수인보고 인수하라고 되어있습니다.
매각기일통지서를 받은 후 심정
매각기일통지서를 받고나서는 이제 마지막 관문만 남았다고 생각이 들었습니다.
그리고, 매각물건명세서를 보고나서는 안심도 되었습니다. 배당요구를 하지않은것, 후순위 권리자들이 배당요구를 한것, 임차보증금의 승계여부 모두 걱정했지만 걱정하지 말라고 적혀있었으니까요.
하지만 또다른 것이 걱정되기 시작했습니다. 응찰자입장에서는 매각물건명세서와 최저매각가격을 보고 도저히 응찰할 것같지 않았기 때문입니다. 깡통전세인데 보증금을 전부 인수해야하고, 다세대 빌라주택이고, 채권자들도 껴있는 주택이기 때문입니다. 이러한 주택을 인수할 사람이라면 새로운 빌라를 사는것이 더 좋을것같기도하고, 결국에는 제가 인수를 하거나 운좋게 인수할 사람을 기다려야 할 것같은 느낌이 들었습니다. 추후 매각이 어떻게 될지는 모르지만, 계속 기도를 하며 기다리는 수밖에 없습니다. 오늘도 역시 고생은 채권자가 하고 채무자는 나몰라라 하면 되는구나를 느낍니다. 계속 유찰되어 매각이 안되면 채무자만 또 좋고 채권자는 비용날리고 시간날리는 일이니 말입니다. 그럼 모두 주의해서 부동산거래하시고, 채권자여러분들 힘내시기 바랍니다. 다음 소식으로 또 포스팅해보겠습니다. 감사합니다.