제 물건이 3회 유찰을 지나고 4회 입찰기일이 다가왔습니다.
사실 제 물건의 성격상 1회 매각기일에 입찰을 하였어야 정상이지만, 여기까지 온 것은 누군가 낙찰받을지도 모른다는 일말의 기대가 있었기 때문입니다. 하지만 낙찰을 받는 사람이 있었다면 그사람은 공부가 부족했거나 실수였을것이기 때문에 낙찰되지 않은것이 다행이라고 생각도 듭니다.
어쨌든 4회의 매각기일이 지나면 또 추가 경매진행비용을 납부하여 진행하여야 하기때문에, 여기서 마무리하고 직접 입찰하기로 마음먹었습니다. 현재 매각기일에 입찰을 하여 낙찰영수증까지 수령하였는데, 오늘부터는 임차인 셀프낙찰, 매각허가결정, 배당기일, 셀프등기까지의 절차를 포스팅해보려고합니다. 전세보증금 나홀로 소송의 기나긴 여정이 끝이 보이는 순간입니다.
📌나홀로소송 32편 바로가기 – 전세피해지원센터 예약방법 및 대상자 조회
📌나홀로소송 33편 바로가기 – 경기도 전세피해지원센터 방문, 전화 상담후기
📌나홀로소송 34편 바로가기 – 채무불이행자명부 등재 비용, 방법 및 후기
나홀로소송 35편-매각기일 준비물, 입찰보증금 수표발급 방법
나홀로 소송을 진행하면서 가장 필요했던것은 상담이나 조언을 받을 사람이었습니다. 사실 요즘은 인터넷에 너무 많은 정보가 있기때문에 정보를 얻기는 편하지만 공신력면에서는 한번 더 확인을 해보는편이 좋습니다. 그래서 저도 인터넷의 정보를 보고, 법령이나 판례등을 확인합니다.
다만, 지금은 전세보증금 반환센터가 설립되어 전세사기 피해자들에게 법무, 법률, 금융, 거주지원을 해주고 있습니다. 이게 조금 더 빨리 생겼다면 저도 더 편하게 소송을 진행했을텐데 아쉬움이있습니다. 그래도 32, 33편에서 센터를 이용했던 후기를 적어드렸다시피 상담을 진행했고, 그이후에도 경매과정을 겪으며 모르는 것이나 아는 정보를 두 번 세 번 더 법무사, 변호사께 무료로 상담을 진행했습니다. 공짜로 상담을 받을 수 있으니 정말 좋은 복지혜택입니다.
기존에는 대한법률구조센터만 있었는데, 이곳은 모든 법률을 지원해서 보통 예약이 2~3주 완료되어있습니다. 만약 상담이 필요하시다면 전세사기 피해지원센터를 먼저이용해보세요 전 날 예약해도 전화상담은 예약이 거의 가능합니다.
저도 매각기일 셀프낙찰을 준비하면서 한 번 더 문의를 했고, 준비물과 입찰과정에 대한 검토를 마쳤습니다. 그럼 준비물이 무엇이 필요한지 알아보도록 하겠습니다.
강제경매 매각기일 준비물
매각기일에 가지고 갈 필수적인 준비물은 세 가지입니다.
📌매각기일 준비물 – 본인입찰
- 신분증
- 도장
- 입찰보증금
신분증의 경우 주민등록증이나 운전면허증으로 가져가시는 것이 가장 좋습니다.
도장은 인감도장일필요는없고 막도장이어도 상관없고, 지장도 상관없다고 합니다. 그래도 도장을 잊지 말고 꼭 가져가도록 하고, 잊은경우 법원 근처 도장가게에 가서 만드는 것이 좋을 것 같습니다. 사인은 허용되지 않습니다. 매각기일 당일은 정신이 없으므로 만전을 기하는게 좋습니다.
입찰보증금의 경우 자기앞수표와 현금 모두 허용됩니다. 두 가지를 섞어서 내셔도 됩니다.
📌매각기일 준비물 – 대리인입찰
- 본인신분증
- 대리인신분증
- 위임장
- 본인 인감증명서
- 대리인 도장
- 입찰보증금
대리인이 출석 할 경우 준비물이 많아집니다. 신분증은 본인과 대리인 두 가지 모두 필요하며, 위임장에는 본인의 인감도장을 찍어야 합니다. 대리인의 도장종류는 상관하지 않습니다. 변호사 또는 법무사가 임의대리인으로 참석하는 경우 인감도장은 생략가능합니다.
매각기일 준비물 관련 법령
매각기일 관련 준비물과 관련하여 법령까지 봐야 할 필요가 있을까 싶지만, 그래도 한 번 확인하고 가도록 하겠습니다. 실제로 저도 확인하지 않고 그냥 신분증, 도장, 입찰보증금만 간단히 가져갔습니다. 세가지만 잊지 않으시면 됩니다.
제19조 (매수신청인의 자격증명등)
① 매수신청인의 자격 증명은 개인이 입찰하는 경우 주민등록표등ㆍ초본, 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우 법인등기사항증명서, 법정대리인이 입찰하는 경우 가족관계증명서, 임의대리인이 입찰하는 경우 대리위임장, 인감증명서(「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」에 따라「인감증명법」에 의한 인감증명을 갈음하여 사용할 수 있는 본인서명사실확인서와 전자본인서명확인서의 발급증을 포함한다. 이하 같다), 2인 이상이 공동입찰하는 경우 공동입찰신고서 및 공동입찰자목록으로 한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우에는 인감증명서의 첨부를 생략할 수 있다.
② 제1항의 서류등은 기간입찰봉투에 기간입찰표와 함께 넣어 제출되어야 한다.
제28조 (매수신청보증)
기일입찰에서 매수신청보증의 제공은 현금ㆍ자기앞수표 또는 보증서에 의한다.
제30조 (매수신청인의 자격 등)
① 집행관은 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권이 있는지 여부를 확인함으로써 매수신청인의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 하여야 한다.
② 법인이 매수신청을 하는 때에는 제1항의 예에 따라 매수신청을 하는 사람의 자격을 확인하여야 한다.
③ 집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알려야 한다.
(출처: 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.] > 종합법률정보 규칙)
부동산등에 대한 경매절차 처리지침을 살펴보면, 역시 19조에서 자격증명을 주민등록표 등, 초본으로도 가능하다고 되어있습니다. 그런데 실제로 경매법정에서 등초본을 내는사람은 없어보였습니다. 신분증의 사진과도 대조를 하는듯 하였습니다. 개인이 직접가는경우는 그러니 꼭 신분증을 지참하시기 바랍니다.
또한 28조에서는 입찰보증금에 대한 것을 설명하는데, 현금, 자기앞수표 보증서 세 가지가 가능하다고 되어있습니다. 보증서를 발급받아 일을 복잡하게 하지마시고 간단히 자기앞수표 또는 현금으로 준비하시기 바랍니다.
제30조에서는 집행관이 신분증과 위임장등을 검토하여 매수신청인의 자격흠결을 검토하라고 되어있습니다. 본인이 직접가는경우는 흠결이 발생할 사항이 거의 없지만, 대리인이 대신 가는경우 인감도장 등을 철저히 준비하시기 바랍니다.
매각기일 입찰보증금 수표 준비방법
매각기일의 입찰보증금은 수표로 준비하는것이 가장 좋습니다. 입찰보증금은 큰 금액이기때문에 현금으로 들고가기도 불안하고 번거롭기 때문입니다. 수표는 한장으로 많은 금액을 표시할 수 있기때문에 경매법정에서 가장 많이 사용되는 보증방법입니다.
수표는 수표법 제6조에 따라 자기지시수표, 위탁수표, 자기앞수표 세가지 종류가 있습니다. 다 모르셔도되고 저희가 가지고 갈 것이 자기앞수표라는 것만 듣고 잊으시기 바랍니다. 어차피 은행에 가면 자기앞 수표로 발급해줍니다.
가장 중요한것은 얼마를 입찰보증금으로 하여야 하는가입니다.
예전에는 입찰금액을 기준으로하였지만, 현재는 최저입찰가액의 10%를 기준으로합니다. 10%보다 낮은 금액을 쓴경우 무효로 되어 보증금을 반환받습니다. 높은금액을 적는것은 상관없습니다.
예를들어, 최저입찰제시가격이 85,000,000(팔천오백만)원 인데, 100,000,000(일억원)원을 입찰가격으로 쓰셨다면, 최저입찰가액의 10%인 8,500,000(팔백오십만)원을 입찰보증금으로 제시하시면 됩니다. 다만 1원이라도 모자라는것은 안됩니다. 1천만원을 보증금으로 제시한경우, 낙찰시 150만원을 즉시 반환하여 줍니다.
자기앞수표 은행발급
본인의 주거래 은행을 들려 수표발급을 하러왔다고 말합니다.
예금, 출금 창구에서 가능하니 오래 기다리지 않으셔도 됩니다.
은행에 가기전 신분증을 꼭 챙기시기 바랍니다. 경매를 시작하고 나서는 신분증과 한 몸이 되어야 합니다. 발급에는 10분정도 소요됩니다.
제 물건의 최저입찰가격은 36,015,000(삼천육백만오천)원이었습니다. 10%인 3,601,500(삼백육십만천오백)원을 입찰보증금 수표로 발급받으면 되지만, 저는 안전하게 361만원을 자기앞수표로 발급받았습니다. 초과된 8,500원은 낙찰후 2시간후 계좌로 입금되었습니다.
간혹 20%가 입찰보증금인 경우도 있지만 임차인 셀프낙찰의 경우 거의 그럴일은 없으니 알고만 계시면 됩니다. 만약 20%라면 사전에 공지하거나 법원 앞 게시판에 명시되어 있습니다. 수표발급을 마치면, 아래와 같이 수표가 정상적으로 발급된것을 볼 수 있습니다.
뒷면에는 고객기재란에 본인의 이름, 주민등록번호, 사건번호, 연락처를 적고 사진을 앞뒤로 찍어두시기 바랍니다. 만약 분실시를 대처하기 위함입니다.
입찰보증금을 수표로하는경우 경매당일보다는 그전에 발급 받는것을 추천드립니다. 경매를 전문으로 하시는분들은 모르겠지만, 저처럼 처음 입찰하시는경우라면 당일에 헷갈릴 수 있습니다. 왠지 모르게 긴장도되고 헷갈리기 때문입니다. 또한 가방에서 소지품을 최대한 넣었다뺐다 하지 않는게 좋기 때문입니다. 괜히 준비물을 분실할 수 있습니다.
혹시라도 당일에 입찰보증금을 준비하지 못했거나 분실하셨다면, 법원은행에서 발급도 가능합니다. 제 사건이 진행된 의정부지방법원 남양주지원도 아래와 같이 신한은행이 있었고, 모든 법원에 은행들이 있는것으로 알고있습니다.
매각기일 기타 준비물
위에서 설명드린 필수적인 매각기일 준비물만 가져가신다면 다른것은 다 필요없습니다. 아래처럼 법정내에 풀(1), 인주(2), 볼펜(3), 스테이플러(4)는 준비되어 있기 때문입니다.
하지만 볼펜, 메모장, 인주정도는 가져가시는 것을 추천드립니다. 볼펜은 다른 신청서같은것들을 작성할 때도 필요하고, 메모를 할 수도 있기 때문입니다. 인주도 사용해야 할 때가 있을수 있으니 가져가면 좋습니다.
오늘은 매각기일에 꼭 필요한 준비물에 대해서 작성해보았습니다. 본인이 입찰하러 간다면, 신분증, 도장, 입찰보증금만 잊지말고 챙기시기 바랍니다. 경매당일은 조금 정신이 없고 긴잔될 수 있으니 여유있게 도착하는것을 추천드립니다. 막상 해보니 별거 없긴하지만 처음 해보는 일이니 서툴수 밖에없습니다. 또한 분위기에 휩쓸릴 수도 있는데, 경매법정에도 물어볼 수 있는사람은 집행 공무원 한 분 만계시고, 입찰을 하러 온 사람들은 단체든 개인이든 전부 꾼처럼 보이기 때문입다. 분위기에 압도되지 마시고 긴장을 풀고 잘 진행해보시기 바랍니다.
경매진행이 혼자하다보니 힘든면은 확실히 있습니다. 법무사나 변호사를 선임하는것도 좋은 방안이라고 생각이 들 정도입니다. 그정도 수임료의 일을 하는것 같습니다. 법률적인 하자나 절차의 누락이 있으면 안되니 비싼것도 이해가 됩니다. 하지만 어느정도 의지와 노력만 있다면 혼자하지못할일도 아니라고 생각이 듭니다. 또한 위에서도 말씀드렸다시피 현재는 무료상담창구가 있으니 마음껏 문의할수도 있습니다.
📌전세사기 무료상담- 피해지원센터 예약방법 및 대상자 조회
낙찰받고나면 조금은 후련한 마음이 들 줄알았는데 아무런 느낌이 들지 않았습니다. 등기와 배당일이 남아서 그런것인지, 낙찰받고도 해당 주택의 처분이 남아서인지 모르겠습니다. 그럼 오늘도 여러분의 채권회수를 응원합니다. 감사합니다.