나홀로소송을 시작한지 2년이 다되어갑니다.
이제는 어느정도 공부도 되었고, 단단해졌다고 생각하지만 대체 어디까지 버텨야할지 알 수가없습니다. 모든 법의 테두리는 채무자(임대인, 사기꾼)의 지위를 더욱 공고히해주고 있는것 같습니다. 물론 최소한의 법적 장치는 있지만, 셀프소송을 하고 나홀로소송을 진행해 갈수록 채무자의 벽에 부딪히는느낌입니다. 한발나아가면 나아갈수록 그 사람은 이미 저와 전세계약을 하던시점에 이것까지 생각해둔 느낌입니다. 그렇기때문에 우리나라에 깡통전세가 많고 빌라왕이 있을수 있었던 것이겠죠. 아무래도 마지막 방법(셀프낙찰)을 생각해야 할 때가 아닌가 싶습니다.
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📌나홀로소송 28편 바로가기 – 매각기일 통지서, 매각물건명세서 살펴보기(전세보증금 강제경매)
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나홀로소송 2차 유찰을 겪으며 드는 생각
사실 나홀로소송을 시작할때 일말의 희망을 가졌었습니다.
왜냐하면 대출이자를 갚을 능력과 시간만 있다면, 어쨌든 시간은 나의편이 아닐까하는 안일한 생각이었습니다. 하지만 시간도 법도 모두 임대인의 편이었습니다.
혹자는 왜 등기부도 잘 보지않고 들어갔냐고 할 수 있습니다.
신축빌라였습니다. 시골에 있긴하지만 깨끗하기때문에 몇년살면 잘 나갈 줄 알았습니다.
왜 전세보증보험에 들지않았냐고 할 수도있습니다.
제가 입주할때는 2017년이었고, 보증보험이 지금처럼 활발하게 홍보되던때가 아닙니다. 물론 제가 사회 초년생이어서 더 잘 모른것도 있습니다.
임대인이 전세보증금반환능력이 되는지 파악할 수 없었느냐 할 수도있습니다.
당시 공인중개사는 상당한 사업가이며, 피치못해 경매에 넘기더라도 해당 빌라에만 몇개의 방을 가지고 있기에 상관없다고 하였습니다.
결국 이러나저러나 전세계약을했고 지금도 돌려받지 못하고있죠.
등기부는 신축빌라여서 깨끗했지만, 제가 입주하자마자 제 뒤로 가압류, 압류가 계속해서 들어왔고, 개인의 근저당까지 잡혔습니다. 10개정도 들어온것같습니다.
신축빌라지만 준공전에 전세계약이 되었습니다. 이것도 문제인것같습니다.
공인중개사 문제는 피할 수가없습니다. 어쨌든 계약을 따내야 본인의 월급을 버는 사업자 입장에서는 채무자의 능력을 자세히 알필요가 없습니다. 오히려 더 부풀려서 팔아치우는게 이득입니다.
이렇게 빌라 임대차계약을 할때는 임차인이 두번 세번조심하는수밖에없습니다.
하지만 우리나라 중개시스템상 임차인이 임대인을 직접 안봐도 계약이 성사되며, 두 번 세 번 확인을 하려고하면, 오히려 중개인이 왜이렇게 까다롭게 하냐고 화를내기도 합니다.
결국 운도 따라주어야 하는것이 우리나라 임대차 계약입니다.
셀프 강제경매 2회유찰을 겪고
아래는 2회유찰을 겪은 제 전자소송 내역입니다.
1차 매각기일이 잡힐때만해도 조금은 기대감에 있었는데, 이제는 안될 것같다는 느낌이 더 들고있습니다.
만약, 100원까지 떨어진다고해도 제 전세보증금을 모두 변제하지 못하면 임차권등기 된 전세권을 낙찰자가 인수해야합니다. 따라서 의미가 없는것이죠.
실제 부동산경매에서 피해야할 물건에 ‘대항력 있는 임차인’이 1순위로 말해지곤 합니다.
제 물건이 있는곳은 시골이기때문에 30%씩 차감이됩니다.
서울같은곳은 유찰이 될 때마다 20% 차감이지만, 부동산거래가 지금처럼 활발하지않고 침체가 될때는 30%식 깎습니다.
또한, 4번의 유찰을 지내고나면 추가 경매비용을 납부하여야합니다.
이때는 또 비용이 들어가므로 임차인 인수를 고려한다면 추가로 진행할지 안할지 생각을 해보아야합니다.
경매비용을 납부하여야 하는 이유는 아래의 집행관의 실비를 주어야하기 때문입니다.
경매를 진행하는것에 대한 수수료라고 할 수 있습니다.
다만, 현황조사나 감정평가가 또 수반되는 것은 아니기에 어느정도 적은 금액이 될거라 생각합니다.
기일입찰불능조서 살펴보기
기일입창불능조서는 유찰이되면 바로 올라옵니다.
유찰이 되는것은 경매법정이 10시 30분에 시작하더라도 18시 이후에나 확인이 가능했습니다.
경매법정에 참석하지 않았기 때문에 온라인에 그 결과가 반영되는것이 시간이 좀 걸리는것 같았습니다.
아래와 같이 간단하게 입찰절차를 설명해줍니다.
- 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 보게하였다.
- 최저매각가격의 10% 보증이 없으면 매수신청을 할 수 없음을 고지하였다.
- 같은날 10:30에 입찰을 최고하고, 입찰마감시각과 개찰시간을 고지하였다.
- 같은날 11:50에 입찰을 마감한결과 입찰자가 없어 입찰불능이 되었다.
경매는 1시간 20분진행되는것같은데, 직접 참여하진 않았지만 여러개의 물건이 1시간 20분동안 진행될것같습니다. 나중에는 직접 참여할 일이 생길것같네요.
일단은 2회까지 유찰이 되었으니 3회, 4회가 남았습니다.
한달씩 시간이 걸리는데, 남은 시간동안 어떻게 해야할지 조금 더 생각을 해보아야 할 것 같습니다. 여러분의 빠른 채권회수를 기원합니다.