[나홀로소송 23편]강제경매 감정평가서 및 부동산현황조사보고서 조회하기
지난편에서는 임차인의 권리신고 및 배당요구에 대해 살펴보았습니다.
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📌나홀로소송 22편 보러가기 – 임차권등기 강제경매 신청인의 배당요구 필수일까?
배당요구와 동시에 진행되는것이 법원의 감정평가 명령과 현황조사 명령입니다.
감정평가란, 법원에 소송중인 경매를 위해 부동산 등에 대해 감정평가를 하는것으로, 집행법원이 감정평가사에게 가격을 매기도록 하여 최저 경매가격을 결정합니다.
현황조사 또한 감정평가와 동시에 진행되는데, 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금, 그밖의 현황에 대해 조사하도록 하는 것입니다.
감정평가는 부동산의 최저경매가격에 대해 결정되므로 채권자의 채무변제에 있어 가장 중요한 기준이 됩니다. 그리고 현황조사는 권리관계분석 및 경매난이도 결정이 되므로 경매 응찰자들에게 도움이 되지만 이도 결국 채권자를 위한 절차입니다.
감정평가 명령 및 현황조사명령
감정평가명령과 현황조사명령은 배당요구종기결정과 같이 내려집니다.
감정평가법인을 선정하고, 한 군데의 사무실에서 감정평가서작성과 현황조사서 작성을 하게됩니다.
저의경우는 10월 18일날 감정평가, 현황조사명령이 내려졌고, 그로부터 1주일 후 실제로 감정평가서가 제출되었습니다.
감정평가서 확인하기
전자소송 홈페이지를 방문하시면 사건 흐름과 스캔된 감정평가서를 확인해 보실 수 있습니다.
그런데, 스캔은 법원공무원들이 직접 해서 업로드 하여야 하므로 언제 올라올지 알수 없습니다.
실제로 저도 1주일 후 감정평가서가 제출되었다고 하지만, 확인이 가능했던것은 며칠 후였습니다. 또한, 실제로 스캔본 확인이 가능함을 따로 알려주는 것이 없기 때문에 본인이 직접 들어가서 확인하는 수밖에 없습니다.
위와 같은 감정평가서 표지를 포함해 20페이지 정도의 보고서가 올라옵니다.
🔅 감정평가서 목차
- (구분건물)감정평가표
- 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 구분건물 감정평가명세표
- 구분건물 감정평가 요항표
- 광역위치도
- 위치도
- 내부구조도
- 사진
위와같이 구성된 감정평가서를 받으실 수 있습니다. 감정평가표에는 감정평가액이 적혀있는데, 이는 최저경매가격으로 결정됩니다. 이 가격이 채권액, 임차보증금액보다 높아야 하는게 관건입니다. 하지만 유찰이 될것이 당연시된다면 큰 의미는 없습니다.
그 외에 목차들은 감정평가가 어떻게 이루어졌는지 적혀있는데, 이해하기 어려운 것은 없습니다. 부동산 경기가 좋아 주변 부동산 가격이 비싸다면 감정평가액이 높게, 경기가 안좋아 부동산 가격이 낮다면 낮게 형성됩니다. 공동주택의 감정가액에 큰이변은 없습니다. 다만, 빌라이다보니 주변 빌라가격보다도 더 낮은 감정가를 받는 느낌이었습니다.
현황조사서 확인하기
부동산현황조사보고서 또한 전자소송홈페이지에서 확인 가능합니다.
부동산의 표시, 조사일자, 장소, 방법 등이 적혀있는 6페이지짜리 보고서입니다.
현황조사는 감정평가와 함께 진행되며, 실제 임차인이 있는지 방문도 진행합니다.
저는 집에 없어서 서류만 받았지만 있든없든 큰 문제는 없습니다.
다만 임차인이 있다면 경매절차에 도움이 될수 있습니다.
경매에서는 가장임차인 등 문제도 많아 권리분석에 어려움을 주고 있으므로 권리분석이 빠르게 이루어질 수 있다면 경매 응찰자도 많아지기 때문입니다.
🔅 부동산 현황조사서 목차
- 부동산표시목록
- 부동산의 현황 및 점유관계 조사서
- 임대차관계조사서
- 전경도, 구조도 및 지번약도
부동산 현황조사서도 별로 크게 볼것은 없습니다. 현황 및 점유관계가 가장중요한것인데, 집에 아무도 없다면 전입신고된 내용을 그대로 적습니다.
법원보관금 출급명령
감정평가와 현황조사를 마치면 감정평가인은 법원에 비용을 청구합니다.
청구된 금액은 아래와 같습니다.
- 부동산 감정료 : 499,400원
- 현황조사여비 : 43,260원
- 현황조사수수료 : 40,000원
총 582,660원이 감정 및 조사 수수료로 출급되었습니다.
이는 처음에 납부했던 보관금에서 출금되며, 부족하다면 보관금 납부명령서가 한번더 올것입니다. 경매 종료시 가장 먼저 돌려받는 돈이지만, 경매가 끝나도 제 임차보증금 전액만 환수해도 다행일 것이라는 느낌이 드는 요즘입니다.